Срок исковой давности купля квартиры

Информационная поддержка по вопросу: "Срок исковой давности купля квартиры" описанное с профессиональной точки зрения. Мы постарались полностью осветить тематику. Если возникли дополнительные вопросы, то обращайтесь к дежурному специалисту.

Исковая давность сделок с недвижимостью

Исковая давность сделок с недвижимостью является фактором, сдерживающим количество споров по квартире и направленным на повышение устойчивости гражданского оборота. Это позволяет покупателю не проверять все риски с даты постройки квартиры и не беспокоиться по поводу рисков все время владения квартирой.

Исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. По истечении указанного срока лицо, считающее, что его права нарушены, конечно в праве обратиться в суд, но достаточно подачи заявления второй стороны о пропуске срока давности, и суд откажет в удовлетворении иска.

Срок исковой давности сделок с недвижимостью

  1. три года для истребования квартиры у добросовестного приобретателя;
  2. три года для применения последствий ничтожной сделки со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении права ранее (при этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки):
  3. один год для признания недействительной оспоримой сделки с недвижимостью.

Но данный срок не всегда исчисляется с даты заключения договора купли-продажи. Течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Презюмируется, что данное лицо узнало об этом в момент нарушения. Однако если истец докажет, что он узнал или мог узнать о нарушении позднее, исковая давность начинает течь только с этого момента. Но даже если лицо не знало, но должно было знать об ущемлении своих прав, то срок уже начинает течь.

Однако есть изъятия из этого правила, в частности:

  • — если сделка совершена под влиянием насилия или угрозы, то течение срока исковой давности начинается со дня прекращения данных обстоятельств (данная сделка является оспоримой, и срок давности составляет один год после прекращения насилия или угрозы);
  • — течение срока исковой давности по применению последствий ничтожной сделки начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки, а некогда лицо узнало об этом или должно было узнать. Моментом начала исполнения договора купли- продажи квартиры большинство судов считают дату государственной регистрации данного договора.

Из этого следует важное правило: достаточно знать дату покупки квартиры продавцом, чтобы отсчитать трехлетний срок исковой давности. То есть не придется доказывать, знало или должно было знать лицо о нарушении своего права заключением такого договора срок начинает течь с даты регистрации договора.

КОНСУЛЬТАЦИЯ ЮРИСТА


УЗНАЙТЕ, КАК РЕШИТЬ ИМЕННО ВАШУ ПРОБЛЕМУ — ПОЗВОНИТЕ ПРЯМО СЕЙЧАС

8 800 350 84 37

Однако если лицо и не должно, и не могло знать о нарушении своего права, допустим, долго находилось в лечебном заведении, то срок исковой давности сделок с недвижимостью может фактически составить и больший срок.

Но в Гражданском кодексе не так давно был установлен предельный срок для защиты права — она не может осуществляться по истечении 10 лет со дня нарушения (ст. 196 . Исключение на данный момент предусмотрено лишь для одного случая — возмещения вреда, причиненного имуществу в результате террористического акта.

Проверке в связи с этим подлежат факты и риски, возникшие в течение последних трех—четырех лет (максимум десяти) до покупки квартиры покупателем, поскольку более ранние риски вряд ли реализуются в связи с истечением срока исковой давности.

С другой стороны, риск истребования квартиры у добросовестного приобретателя связан лишь с выбытием из квартиры помимо воли бывшего собственника. А для этого бывшему собственнику необходимо признать сделку, совершенную с пороком воли, недействительной. Но срок признания сделки, связанной с пороком воли, недействительной всего один год, так как это оспоримая сделка с недвижимостью.

Из этого можно сделать вывод, что в обязательном порядке следует проверять предыдущую сделку с квартирой и прежнего собственника, если продавец купил квартиру в течение года до ее продажи. Если квартира в течение года продавалась дважды, то лучше вообще отказаться от сделки.

Отметим, что начало срока исковой давности по сделкам с пороком воли специфично — «потерпевший» мог вообще не обладать волей (больной человек) и не понимать значение своих действий, поэтому срок начнет исчисляться с даты выявления ситуации органом опеки. Если же бывший собственник совершил сделку под угрозой насилия, то срок исчисляется с даты окончания принуждения. Поэтому в любом случае целесообразно проверять отрезок в три года, а не в год.

Но как это сделать, ведь законодатель не дал покупателю инструментов для получения документов по предыдущим собственникам (договоры купли-продажи, выписки из Домовой книги)? Поэтому, если несколько сделок произошло в течение трех последних лет, то покупатель в состоянии реально проверить лишь последнюю сделку — по остальным придется действовать неофициальными методами. Из этого и рождается рекомендация покупать только те квартиры, по которым продавец является собственником более трех лет.

Если продавец приобрел квартиру более трех лет назад, то риск предъявления исков от предыдущих собственников или же иных лиц, чьи права нарушены, маловероятен.

Если за последние три года было несколько сделок, которые покупатель не смог проверить, то рекомендуется заключить договор страхования титула (страхование риска потери права собственности). В этом случае, даже если квартиру по каким-то основаниям у покупателя заберут, то стоимость квартиры ему вернет страховая компания.

Заметим важную деталь — всеми привилегиями права собственности, в том числе привилегией быть добросовестным приобретателем, защищать свои права собственности всеми доступными способами, выселять проживающих лиц, требовать передачи квартиры и даже застраховать титул, покупатель может воспользоваться только с даты государственной регистрации перехода к покупателю права собственности.

До этого момента покупатель гораздо более уязвим в правовом плане, в частности, ему необходимо вначале подать иск о понуждении к регистрации своего права собственности и только потом защищать свои права как собственника. До этого момента защита прав основана лишь на обязательственных правоотношениях, которые менее защищены, чем абсолютная защита от всех и каждого, которой обладает владелец права собственности.

Источник: http://laww.ru/iskovaya-davnost.php

Срок исковой давности купля квартиры

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

В рамках круглого стола речь пойдет о Всероссийской диспансеризации взрослого населения и контроле за ее проведением; популяризации медосмотров и диспансеризации; всеобщей вакцинации и т.п.

«Лекторы – ведущие эксперты, непосредственные разработчики законов:
В. В. Витрянский, Л. Ю. Михеева, Е. А. Суханов, А. А. Маковская. Принять участие можно очно/ онлайн или в записи, в любой точке страны!»

Читайте так же:  Возражение на иск о разделе имущества

Апелляционное определение Краснодарского краевого суда от 17 февраля 2015 г. по делу N 33-2157/2015 (ключевые темы: срок исковой давности — истечение срока исковой давности — договор купли-продажи квартиры — оспоримая сделка — продажа недвижимости)

Апелляционное определение Краснодарского краевого суда от 17 февраля 2015 г. по делу N 33-2157/2015

Судебная коллегия апелляционной инстанции по гражданским делам Краснодарского краевого суда в составе:

председательствующего Внукова Д.В.

судей Ждановой Т.В., Иваненко Е.С.

при секретаре Ивановой И.В.

по докладу судьи Иваненко Е.С.

слушала в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Шабановой О.С. на решение Ейского городского суда Краснодарского края от 21 октября 2014 года.

Заслушав доклад судьи, судебная коллегия

Костылева Н.А. в лице Ивановой Т.В, действовавшей на основании нотариально удостоверенной доверенности от 16 февраля 2013 года, продала 22 февраля 2013 года Шабановой О.С. » . «

Костылева Н.А. обратилась в суд с иском к Шабановой О.С, Ивановой И.В. о признании недействительным указанного договора и применении последствий недействительности ничтожной сделки, указывая на то, что договор заключен под влиянием обмана со стороны ответчиков.

Ответчики иск не признали.

Решением Ейского городского суда Краснодарского края от 21 октября 2014 года иск удовлетворен.

Признана сделка купли-продажи от 22 февраля 2013 года между Ивановой Т.В, действующей от имени Костылевой Н.А. на основании доверенности от 16 февраля 2013 года, удостоверенной нотариусом Ейского нотариального округа » Ф.И.О. «17 в реестре N 1д-233 недействительной по мотиву ничтожности, применены последствия недействительности ничтожной сделки.

Аннулирована запись о регистрации права собственности за Костылевой Н.А. на квартиру N » . «.

В апелляционной жалобе Шабанова О.С. просит решение отменить, указывая на то, что выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, нарушены нормы материального и процессуального права.

В письменных возражениях на апелляционную жалобу Костылева Н.А. просит решение оставить без изменения, считая его законным и обоснованным.

Проверив материалы дела, выслушав пояснения явившихся лиц, обсудив доводы жалобы и возражения, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, Костылевой Н.А. на праве собственности на основании договора купли-продажи от 02 августа 2000 г. принадлежала квартира » . «

По договору купли-продажи от 22 февраля 2013 года, заключенному между продавцом Костылевой Н.А, от имени которой действовала по доверенности Иванова Т.В, и покупателем Шабановой О.С, спорная квартира N » . » г. Ейска Краснодарского края передано в собственности Шабановой О.С.

Разрешая спор и удовлетворяя исковые требования Костылевой Н.А, суд признал установленным факт наличия при заключении спорной сделки умышленного злонамеренного искажения Коноплевой Л.Н. и Ивановой Т.В. сведений на создание у истицы не соответствующих действительности представлений о характере сделки, ее условиях, других обстоятельств, повлиявших на решение истицы о заключении договора.

Суд указал, что при выдаче доверенности на имя Коноплевой Л.Н. воля истицы была направлена на отчуждение принадлежащей ей квартиры и одновременного приобретения квартиры Мазовской В.П.

Судебная коллегия не может согласиться с данным выводом суда по следующим основаниям.

В соответствии с п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительная по основаниям, установленным настоящим Кодексом , в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии со статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах — если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Согласно ст. 179 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, а также сделка, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Таким образом, по настоящему делу с учетом заявленных Костылевой Н.А. исковых требований и их обоснованием ( ст. 179 ГК РФ) юридически значимым и подлежащим доказыванию обстоятельством являлось выяснение вопроса о действительной воле сторон, совершающих сделку, с учетом цели договора и его правовых последствий.

Как следует из материалов дела, договор купли-продажи спорной квартиры от 23 февраля 2013 года подписан Ивановой Т.В, действующей по нотариально удостоверенной доверенности от имени Коноплевой Л.Н, а также Шабановой О.С.

При этом, доверенность от имени Костылевой Н.А. была оформлена нотариально, выдана 16 февраля 2013 года, на продажу за цену и на условиях по усмотрению Ивановой Т.В. спорной квартиры.

Доказательств тому, что таковая доверенность Костылевой Н.А. на имя Ивановой Т.В. не выдавалась, материалы дела не содержат.

Следовательно, Костылева Н.А. имела намерение подать спорную квартиру.

Более того, супругом Костылевой Н.А. — Костылевым Ю.Л, 01 июля 2012 г. было оформлено согласие на продажу квартиры » . «, удостоверенное нотариусом Ейского нотариального округа » Ф.И.О. «18 и зарегистрированное в реестре за N 2 — 672.

В силу п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Пунктом 1 статьи 549 ГК РФ установлено, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

На основании п. 1 ст. 552 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости от продавца к покупателю подлежит государственной регистрации.

Из пункта 4 спорного договора купли-продажи следует, что расчет между сторонами произведен до подписания договора.

При этом, представленные по делу доказательства свидетельствуют о том, что Костылева Н.В. фактически передала ответчику квартиру после получения денежных средств в августе 2012 года.

С этого периода ответчики проживают в спорной квартире, несут бремя собственности, оплачивают коммунальные платежи, выполнили капитальный ремонт.

Согласно материалам дела, переход права собственности был зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю 12 марта 2013 года номер регистрации » . «, на основании чего за Шабановой О.С. зарегистрировано право частной собственности в отношении спорной квартиры.

Таким образом, каких-либо данных, свидетельствующих о том, что Костылевой Н.А. сделка заключена под влиянием обмана, в материалах дела не имеется. Каких-либо конкретных доводов о том, в чем именно заключался обман со стороны ответчиков, истцом также не указано.

При таком положении, у суда первой инстанции отсутствовали законные основания для признания договора купли-продажи квартиры по адресу: г » . » заключенного 23 февраля 2013 года между Кгостылевой Н.В. в лице представителя Ивановой Т.В. и Шабановой О.С, недействительным.

Читайте так же:  Копия отзыва на исковое заявление

Кроме того, судебная коллегия приходит к выводу, что доводы жалобы о неправильном применении судом положений ст. 181 ГК РФ о пропуске истцом срока исковой давности по требованиям о признании договора купли-продажи квартиры от 23 февраля 2013 г. недействительным, заслуживают внимания.

В силу п. 1 ст. 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Пунктом 2 ст. 181 ГК РФ предусмотрено, что срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка ( пункт 1 ст. 179 ГК РФ) либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Как установлено выше, сделка между сторонами была совершена 22 февраля 2013 года.

При этом, Костылева Н.А. должна была узнать о нарушении своих имущественных прав оспаривемой сделкой не позднее дня выдачи доверенности на имя Ивановой Т.В. 16 февраля 2013 года.

Тогда как, в суд настоящий иск предъявлен Костылевой Н.А. 10 июля 2014 года, т.е. с пропуском установленного законом срока.

В соответствии с п. 2 ст. 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Как разъяснено в пункте 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.11.2001 N 15, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.11.2001 N 18 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» если в ходе судебного разбирательства будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и уважительных причин (если истцом является физическое лицо) для восстановления этого срока не имеется, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования именно по этим мотивам, поскольку в соответствии с абзацем вторым пункта 2 статьи 199 Кодекса истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске.

До вынесения решения судом первой инстанции ответчик заявил о применении исковой давности.

Таким образом, истечении срока исковой давности по требованиям истца о признании недействительным договора купли-продажи от 122 февраля 2013 года является самостоятельным основанием к отказу в удовлетворении иска.

Руководствуясь ст. ст. 328 — 330 ГПК РФ судебная коллегия

Решение Ейского городского суда Краснодарского края от 21 октября 2014 года отменить.

Принять по делу новое решение.

В удовлетворении иска Костылевой Назии Ахвадовны к Шабановой Олесе Сергеевне, Ивановой Татьяне Владимировне о признании сделки купли-продажи недействительной, заключенной под влиянием обмана — отказать.

Источник: http://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/132892157/

Срок исковой давности по сделкам с недвижимостью

Вопрос-ответ

Бесплатная онлайн юридическая консультация по всем правовым вопросам

Договор купли продажи

Добрый день. В 2003 году по программе переселения администрацией поселения был выкуплен частный дом денежные средства получены новое жилье не куплено.В 2019 году адм. Через 16 лет требует освободить дом можно ли оспорить это требование

Здравствуйте! Для качественной консультации необходимо знать все обстоятельства дела. Если имеются основания для признания требования незаконным, нужно обратиться в суд. Можете обратиться в нашу компанию для более подробной консультации по телефону, указанному на сайте. Скидка по промокоду Сервиса бесплатных юридических консультаций 50%.

Срок исковой давности при продаже квартиры

Срок исковой давности при продаже квартиры по инициативе покупателя.Прошло18 месяцев.квартира на 5 этаже и все вытекающие проблемы. Продавец производство о проблеме.

Добрый день!
Согласно ст. ст. 196, 199, 200 ГК РФ общий срок исковой давности составляет 3 года. Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Срок давности по сделкам с недвижимостью

Здравствуйте, не могли бы мне подсказать какой срок исковой давности по сделкам с недвижимостью?! Спасибо

Добрый день, срок исковой давности по сделкам с недвижимостью зависит от юридических особенностей конкретных отношений

Срок исковой давности по сделкам с недвижимостью

У меня важный вопрос по сделке с недвижимостью (дарение). Выяснилось, что стороной дарения выступало лицо, которое не является собственником квартиры. Если я правильно понимаю, срок давности для признания такой сделки с недвижимостью (дарение) ничтожной составляет три года с момента дарения? А с какого времени мне можно считать срок исковой давности по сделкам с недвижимостью, если имело место дарение? Дарение недвижимости было более двух лет назад, а в суд я буду обращаться только сейчас. И как мне заявить срок исковой давности по сделкам с недвижимостью? Нужно ли для этого писать претензию в адрес стороны договора дарения или надлежащего собственника недвижимости, выступавшей объектом дарения?

Видео (кликните для воспроизведения).

Срок исковой давности по сделкам с недвижимостью, в том числе и дарения недвижимости, определяется началом их исполнения (фактической передачи объекта дарения). В случае совершения сделки дарения с лицом, не обладавшим правом собственности на недвижимость, необходимо подать заявление о признании ее ничтожной. К заявлению в суд необходимо приложить договор дарения, в котором будет зафиксирована дата исполнения условий сделки дарения недвижимости.

Срок исковой давности по сделкам с недвижимостью, в том числе и дарения, которые могут быть признаны ничтожными, составляет три года. Моментом, с которого начинает течь срок исковой давности по сделкам с недвижимостью при дарении, считается день, когда субъект узнал (или должен был узнать) о нарушении своего права при дарении.

В Вашем случае срок исковой давности по сделкам с недвижимостью начнет течь с момента, когда вам стало известно о том, что участник сделки дарения не является законным владельцем объекта недвижимости и не обладает полномочиями по дарению.

Источник: http://advokat-malov.ru/voprosyi-i-otvetyi/srok-iskovoj-davnosti/po-sdelkam-s-nedvizhimostyu.html

Срок исковой давности купля квартиры

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

В рамках круглого стола речь пойдет о Всероссийской диспансеризации взрослого населения и контроле за ее проведением; популяризации медосмотров и диспансеризации; всеобщей вакцинации и т.п.

«Лекторы – ведущие эксперты, непосредственные разработчики законов:
В. В. Витрянский, Л. Ю. Михеева, Е. А. Суханов, А. А. Маковская. Принять участие можно очно/ онлайн или в записи, в любой точке страны!»

Читайте так же:  Замена электросчетчика в частном доме закон

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 1 сентября 2008 г. N Ф08-4978/2008 «Суд правомерно определил начало течения срока исковой давности по сделке продажи недвижимости с момента совершения действий по регистрации перехода права собственности» (извлечение)

ООО «Горизонт» (далее — общество) обратилось в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю Муксунову С.С. (далее — предприниматель) о признании недействительным заключенного сторонами договора купли-продажи от 19.12.2002, предметом которого является доля в размере _ 2-этажного здания магазина с пристройкой и подвалом общей площадью 632, 59 кв. м, находящегося по адресу: г. Элиста, ул. Ю. Клыкова, 146.

К участию в деле в качестве третьего лица привлечено Управление Федеральной регистрационной службы по Республике Калмыкия.

Решением от 02.05.2007, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.07.2007, спорный договор признан недействительным (ничтожным). Суд признал недействительной запись от 19.12.2002 о государственной регистрации права собственности предпринимателя на долю в двухэтажном здании магазина N 08:01:8/2002:6973. Суды установили, что имущество продано ответчику по цене в 110 раз меньше его рыночной стоимости, в связи с чем пришли к выводу о нарушении сделкой принципа эквивалентности гражданско-правовых отношений. Продажей имущества по заниженной цене стороны прикрыли договор дарения, что в силу пункта 4 статьи 575 Гражданского кодекса Российской Федерации недопустимо в отношениях между коммерческими организациями

Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 17.10.2007 судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение для полной и всесторонней оценки обстоятельств начала исполнения сторонами сделки в целях определения момента начала течения срока исковой давности.

При новом рассмотрении дела решением Арбитражного суда Республики Калмыкия от 18.02.2008 исковые требования общества удовлетворены.

Постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.06.2008 решение суда первой инстанции отменено. В иске отказано. Постановление мотивировано тем, что с момента подачи заявления в регистрирующий орган о регистрации перехода права собственности на спорное имущество стороны начали исполнение сделки; срок исковой давности, о применении которой заявил ответчик, истек.

В кассационной жалобе общество просит отменить постановление апелляционной инстанции, оставить в силе решение. По мнению заявителя, обстоятельства обращения в регистрирующий орган с заявлением, уплата налога на спорное имущество и выполнение ремонтных работ не свидетельствуют о совершении сторонами действий по исполнению сделки купли-продажи. Свидетельство о праве собственности ответчика на спорное имущество также не является доказательством начала исполнения сделки сторонами. Суд не принял во внимание факт несения истцом бремени собственника спорного имущества вплоть до момента обращения с иском в суд, в том числе уплаты коммунальных платежей, налогов.

В отзыве УФРС по Республике Калмыкия просит оставить без изменения постановление апелляционной инстанции. В судебном заседании истец поддержал жалобу, а ответчик просил ее отклонить как необоснованную.

Изучив материалы дела и выслушав представителей сторон, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению.

Как видно из материалов дела, 11.12.2002 общество и предприниматель заключили договор купли-продажи _ доли 2-х этажного здания магазина с пристройкой и подвалом общей площадью 632,59 кв. м, расположенного по адресу: г. Элиста, ул. Клыкова, 146. Согласно пункту 2.1 договора цена доли составила 5 тыс. рублей.

Переход права собственности на предмет договора к предпринимателю зарегистрирован в соответствии со свидетельством о государственной регистрации права от 19.12.2002.

Общество, полагая, что договор купли-продажи от 11.12.2002 противоречит требованиям статей 423 и пункту 4 статьи 575 Гражданского кодекса Российской Федерации, обратилось с иском о признании его ничтожным в арбитражный суд.

Возражая против иска, ответчик заявил о пропуске срока исковой давности, указав, что сделка совершена в ноябре 2002 года, переход права собственности к покупателю зарегистрирован 19.12.2002, а иск подан 09.02.2007.

Иск заявлен о признании недействительным договора купли-продажи по мотиву его ничтожности (несоответствия пункту 4 статьи 575 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 32 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» требования о признании ничтожной сделки недействительной могут быть предъявлены в суд в сроки, установленные пунктом 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.

Оценив представленные в материалы дела доказательства, суд пришел к выводу, что стороны начали исполнение сделки в 2002 году. В частности, в деле имеются заявление истца от 11.12.2002 в регистрирующий орган об отсутствии финансовых претензий к покупателю с просьбой осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на предмет сделки; свидетельство о праве собственности ответчика на долю в спорном здании, выданное 19.12.2002 (л. д. 22).

В силу статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации договор купли-продажи направлен на передачу покупателю права собственности на имущество, выступающее предметом договора купли-продажи. В статье 131 Кодекса установлена обязательность государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. Исполнение договора купли-продажи доли в недвижимом имуществе подразумевает совершение юридически значимых действий по фактической передаче имущества и государственной регистрации перехода права собственности. Таким образом, суд пришел к правильному выводу о начале исполнения договора с момента совершения сторонами действий, направленных на регистрацию перехода права собственности на недвижимость.

Поскольку указанные действия осуществлены в 2002 году, а иск подан в 2007 году, трехлетний срок исковой давности пропущен. Согласно пункту 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является самостоятельным основанием к вынесению судом решения об отказе в иске. В связи с этим обстоятельства дальнейшего исполнения сторонами обязательств по договору не имеют существенного значения для разрешения спора по иску о признании притворной сделки дарения ничтожной.

Суд полно и всесторонне исследовал доказательства, установил фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, и правильно применил нормы материального и процессуального права. Предусмотренные статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основания для отмены или изменения постановления отсутствуют.

Руководствуясь статьями 274, 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.06.2008 по делу N А22-155/07/4-20 оставить без изменения, кассационную жалобу — без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 1 сентября 2008 г. N Ф08-4978/2008 «Суд правомерно определил начало течения срока исковой давности по сделке продажи недвижимости с момента совершения действий по регистрации перехода права собственности»

Читайте так же:  Акт контрольно ревизионной комиссии первичной профсоюзной организации

Текст постановления предоставлен Федеральным арбитражным судом Северо-Кавказского округа по договору об информационно-правовом сотрудничестве

Документ приводится с сохранением орфографии и пунктуации источника

Документ приводится в извлечении: без указания состава суда, рассматривавшего дело

Источник: http://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/22039793/

Срок исковой давности по сделкам с недвижимостью купля продажа

Узнал, что с 2013 года есть предельный срок исковой давности по сделкам купли-продажи недвижимости 10 лет. Вопрос такой: это действительно предельный, или может быть при определенных обстоятельствах увеличен, например до 15,20 и более лет. И распространяется только на сделки после 2013 года? Если например сделка была в 2016, а права нарушены по предыдущей сделке в 2000, эта предыдущая подпадает под закон о десятилетнем предельном сроке? Особенно в связи с этим:

КС постановил, что введение федеральным законодателем правила о том, что сроки исковой давности по обязательствам, сроки исполнения которых не определены или определены моментом востребования, применяются к требованиям, сроки предъявления которых не истекли до 1 сентября 2013 года, нарушает конституционные предписания, поскольку лишает участников гражданского оборота, которые состоят друг с другом в длительных (более десяти лет) договорных обязательственных правоотношениях, права на судебную защиту. Таким образом, КС РФ согласился с тем, что придание новым нормам обратной силы фактически нарушило стабильность гражданского оборота и лишило кредитора права на судебную защиту.

Правило об установлении предела в 10 лет для срока исковой давности на обязательственные правоотношения, не истекшие до 1.09.2013, было признано неконституционным. Дело заявителя будет пересмотрено. В дальнейшем все суды при разрешении подобных споров обязаны руководствоваться правовыми позициями КС РФ, изложенными в Постановления КС РФ от 15 февраля 2016 г. № 3-П «По делу о проверке конституционности положений части 9 статьи 3 Федерального закона «О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации» в связи с жалобой гражданина Е.В. Потоцкого».

Здравствуйте. Любой срок исковой давности может быть восстановлен судом при наличии уважительных причин его пропуска.

Срок исковой давности сделок с недвижимостью

три года для истребования квартиры у добросовестного приобретателя;

три года для применения последствий ничтожной сделки со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении права ранее (при этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки):

один год для признания недействительной оспоримой сделки с недвижимостью.

Но данный срок не всегда исчисляется с даты заключения договора купли-продажи. Течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Презюмируется, что данное лицо узнало об этом в момент нарушения. Однако если истец докажет, что он узнал или мог узнать о нарушении позднее, исковая давность начинает течь только с этого момента. Но даже если лицо не знало, но должно было знать об ущемлении своих прав, то срок уже начинает течь.

Однако есть изъятия из этого правила, в частности:

— если сделка совершена под влиянием насилия или угрозы, то течение срока исковой давности начинается со дня прекращения данных обстоятельств (данная сделка является оспоримой, и срок давности составляет один год после прекращения насилия или угрозы);

— течение срока исковой давности по применению последствий ничтожной сделки начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки, а некогда лицо узнало об этом или должно было узнать. Моментом начала исполнения договора купли- продажи квартиры большинство судов считают дату государственной регистрации данного договора.

Из этого следует важное правило: достаточно знать дату покупки квартиры продавцом, чтобы отсчитать трехлетний срок исковой давности. То есть не придется доказывать, знало или должно было знать лицо о нарушении своего права заключением такого договора срок начинает течь с даты регистрации договора.

Однако если лицо и не должно, и не могло знать о нарушении своего права, допустим, долго находилось в лечебном заведении, то срок исковой давности сделок с недвижимостью может фактически составить и больший срок.

Но в Гражданском кодексе не так давно был установлен предельный срок для защиты права — она не может осуществляться по истечении 10 лет со дня нарушения (ст. 196 . Исключение на данный момент предусмотрено лишь для одного случая — возмещения вреда, причиненного имуществу в результате террористического акта.

Проверке в связи с этим подлежат факты и риски, возникшие в течение последних трех—четырех лет (максимум десяти) до покупки квартиры покупателем, поскольку более ранние риски вряд ли реализуются в связи с истечением срока исковой давности.

С другой стороны, риск истребования квартиры у добросовестного приобретателя связан лишь с выбытием из квартиры помимо воли бывшего собственника. А для этого бывшему собственнику необходимо признать сделку, совершенную с пороком воли, недействительной. Но срок признания сделки, связанной с пороком воли, недействительной всего один год, так как это оспоримая сделка с недвижимостью.

Из этого можно сделать вывод, что в обязательном порядке следует проверять предыдущую сделку с квартирой и прежнего собственника, если продавец купил квартиру в течение года до ее продажи. Если квартира в течение года продавалась дважды, то лучше вообще отказаться от сделки.

Отметим, что начало срока исковой давности по сделкам с пороком воли специфично — «потерпевший» мог вообще не обладать волей (больной человек) и не понимать значение своих действий, поэтому срок начнет исчисляться с даты выявления ситуации органом опеки. Если же бывший собственник совершил сделку под угрозой насилия, то срок исчисляется с даты окончания принуждения. Поэтому в любом случае целесообразно проверять отрезок в три года, а не в год.

Но как это сделать, ведь законодатель не дал покупателю инструментов для получения документов по предыдущим собственникам (договоры купли-продажи, выписки из Домовой книги)? Поэтому, если несколько сделок произошло в течение трех последних лет, то покупатель в состоянии реально проверить лишь последнюю сделку — по остальным придется действовать неофициальными методами. Из этого и рождается рекомендация покупать только те квартиры, по которым продавец является собственником более трех лет.

Если продавец приобрел квартиру более трех лет назад, то риск предъявления исков от предыдущих собственников или же иных лиц, чьи права нарушены, маловероятен.

Если за последние три года было несколько сделок, которые покупатель не смог проверить, то рекомендуется заключить договор страхования титула (страхование риска потери права собственности). В этом случае, даже если квартиру по каким-то основаниям у покупателя заберут, то стоимость квартиры ему вернет страховая компания.

Заметим важную деталь — всеми привилегиями права собственности, в том числе привилегией быть добросовестным приобретателем, защищать свои права собственности всеми доступными способами, выселять проживающих лиц, требовать передачи квартиры и даже застраховать титул, покупатель может воспользоваться только с даты государственной регистрации перехода к покупателю права собственности.

Читайте так же:  Искового заявления об определении порядка

До этого момента покупатель гораздо более уязвим в правовом плане, в частности, ему необходимо вначале подать иск о понуждении к регистрации своего права собственности и только потом защищать свои права как собственника. До этого момента защита прав основана лишь на обязательственных правоотношениях, которые менее защищены, чем абсолютная защита от всех и каждого, которой обладает владелец права собственности.

Источник: http://www.9111.ru/questions/11200125/

Подробно о сроках исковой давности по сделкам с недвижимостью: можно ли продлить или восстановить сроки давности?

Одной из наиболее актуальных проблем, с которой вы обращаетесь, является вопрос о сроках, когда сделка (покупки, продажи, получения в дар или по наследству любой недвижимости, особенно жилья) может быть оспорена и даже, например, добросовестный покупатель, останется без приобретенного имущества.
Расскажу, как считаются сроки давности и подлежат ли восстановлению или продлению.

○ Что такое срок исковой давности?

Обратимся к ст. 196 ГК РФ:

  • В случаях споров, касающихся семейных взаимоотношений (например, раздела имущества или оспаривания завещания) – нормами Семейного и Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ).
  • В вопросах, касающихся правомерности и порядка осуществления прав собственности – Гражданским кодексом РФ (ГК РФ).
  • В случаях мошенничества, причиненного с умыслом существенного ущерба пострадавшим – с применением норм Уголовного кодекса РФ (УК РФ).

○ Законодательное регулирование вопроса.

В зависимости от каждой конкретной ситуации, операции с недвижимостью, в том числе возмездные и безвозмездные сделки, регулируются:

  • В случаях споров, касающихся семейных взаимоотношений (например, раздела имущества или оспаривания завещания) – нормами Семейного и Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ).
  • В вопросах, касающихся правомерности и порядка осуществления прав собственности – Гражданским кодексом РФ (ГК РФ).
  • В случаях мошенничества, причиненного с умыслом существенного ущерба пострадавшим – с применением норм Уголовного кодекса РФ (УК РФ).

○ Общие сроки давности по сделкам с недвижимостью.

Изучив нормы ст. 196 ч. 1 ГК РФ, видим:

  • В общих случаях срок исковой давности, когда вы имеете право предъявить свои претензии по вопросам, касающимся сделки с недвижимостью, составляет три года.
    Важно!
    Срок давности считают не с момента заключения самой сделки или других операций с недвижимостью (например, обмена), а со дня, когда вы узнали или должны были узнать о том, что ваши права нарушены оппонентом, либо кто является надлежащим ответчиком (ст. 200 ч. 1 ГК РФ).
  • Максимальный срок исковой давности, когда можно обратиться для восстановления своих прав ограничен 10 годами.

Этот период приемлем в случае восстановления или продления срока при достаточно веских, документально обоснованных причинах, доказывающих уважительные основания, почему он был пропущен.

✔ Можно ли продлить?

Как такового понятия о продлении срока давности в законодательстве нет.

Здесь нужно подходить индивидуально, с учетом конкретных обстоятельств.

Поскольку закон говорит о начале исчисления срока с момента, когда вы узнали о нарушенных правах.

Например, если вам стало известно, о скрытых дефектах через год, после совершенной сделки, естественно, можно обратиться в суд до истечения 4 лет после самого факта приобретения недвижимости.

Аналогична ситуация, когда виновная сторона признала свои действия незаконными, нарушающими ваши права.

В случае бездействия и непринятия мер к устранению нарушений, срок исковой давности начинает свой отсчет уже с момента, когда вина (или долговые обязательства) была признана, то есть срок продлевается.

✔ Можно ли восстановить?

Законодатель предусмотрел нормами ст. 205 ч. 1 ГК РФ случаи, когда срок для обращения с иском может быть восстановлен.

Для того чтобы суд счел обстоятельства, помешавшие своевременно обратиться уважительными, они должны касаться непосредственно личности истца.

Срок будет восстановлен, если причины, не позволившие воспользоваться правом защиты своих интересов, имели место в последние полгода до окончания срока давности, либо, если в течение 6 месяцев не имели возможности предпринять какие-то меры.

○ Как восстановить или продлить срок исковой давности?

Если вы пропустили срок, когда можно было претендовать на защиту своих прав, не опускайте руки, а если есть достаточно оснований, восстановите его.

✔ Куда обращаться?

В том случае, когда причины, почему вы не смогли обратиться с иском своевременно действительно уважительные и вы их сможете доказать (желательно документально, но, возможно и свидетельскими показаниями), вместе с исковыми требованиями подавайте в суд отдельное заявление о восстановлении сроков исковой давности.

✔ Какие документы предоставить?

Естественно, список документов, подтверждающих обоснованность вашей просьбы о восстановлении срока давности, зависит от самих причин, почему вы не смогли обратиться своевременно.

  1. Справки из лечебных учреждений о том, что вы находились на лечении по состоянию здоровья.
  2. Медицинские заключения, подтверждающие необходимость постоянного ухода за больным родственником в другом городе.
  3. Доказательства проживания в другом регионе во время исковой давности, если это не завесило от вашего желания.
    Например, длительные командировки, нахождение в местах лишения свободы или службы в Армии.
  4. Запросы, посылаемые вами для уточнения местонахождения ответчика.

И прочие, доказывающие документы, что вы действительно не могли, подать иск.

Можно также в заявлении, где вы просите восстановить срок рассмотрения иска, ходатайствовать об официальном запросе в надлежащие инстанции для истребования документов, подтверждающих обоснованность обстоятельств, помешавших вам защитить свои права.

✔ Сколько ждать?

В соответствии с нормами п. 1ст. 154 ГПК РФ, суду дается время в течение двух месяцев со дня вашего обращения восстановить срок рассмотрения основного иска для принятия решения по существу.

○ Советы юриста:

✔ Купили квартиру, пять лет назад, теперь выяснилось, что риэлтерская контора продала ее с нарушениями, нужно ли будет возвратить жилье?

Учитывая, что общий срок исковой давности, в соответствии с нормами ст.196 ГК РФ – 3 года, можете спать спокойно, жилье у вас никто не отберет.
Даже в том случае, если были нарушены риэлтором права Продавца, поручившему агенту осуществить сделку с его квартирой, все претензии могут быть только к самой компании и то, только в том случае, если будут восстановлены сроки исковой давности.

✔ Несколько лет назад купили жилье, вскоре погиб ее бывший владелец. Теперь его дети требуют вернуть квартиру, так как она якобы продана с нарушениями, но это не так, что делать?

Никуда собственно вам обращаться не нужно, для доказательств того, что вы являетесь добросовестным покупателем. Это дело детей бывшего владельца квартиры доказать свои правомочия и попранные права.

Единственное, что могу посоветовать — если будут угрозы вашей жизни или здоровью членов вашей семьи, можно обратиться в правоохранительные органы.

Специалист Сергей Вишняков расскажет о сроке исковой давности при сделках с недвижимостью.

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

Видео (кликните для воспроизведения).

Источник: http://topurist.ru/article/54076-srok-iskovoj-davnosti-s-nedvizhimostyu.html

Срок исковой давности купля квартиры
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here