Сбербанк ипотека неотделимые улучшения

Информационная поддержка по вопросу: "Сбербанк ипотека неотделимые улучшения" описанное с профессиональной точки зрения. Мы постарались полностью осветить тематику. Если возникли дополнительные вопросы, то обращайтесь к дежурному специалисту.

Ипотека с недофинансированием (понижением цены) – соглашаться ли на такую сделку?

Ипотека с недофинансированием подразумевает занижение стоимости недвижимости в договоре купли-продажи. Подписание пакета документов должно происходить в сопровождении опытного юриста. Из нашей статьи вы узнаете основные риски недофинансирования, при каких условиях имеет смысл рассматривать вариант в принципе. Где начинается польза для каждой стороны, чтобы оправдать риск?

Причины занижения цены на недвижимость

Для ограничения спекуляций действует минимальный срок, в течение которого необходимо владеть объектом, прежде чем его можно будет продать без уплаты налога. Для недвижимости, зарегистрированной в собственности с 2016 года, этот срок составляет 5 лет, до 2016 был 3 года. Решившие продать квартиру или дом раньше этого срока, ищут способ снизить размер налога или не платить его вовсе. Многие предлагают покупателю указать в договоре заниженную сумму.

Как проходит сделка по ипотеке с недофинансированием

Ипотечная сделка с недофинансированием подразумевает деление общей суммы цены недвижимости на две части:

  1. цена объекта недвижимости;
  2. цена неотделимых улучшений.

При этом, первоначальный взнос может быть прописан как в первом договоре, так и во втором. На ипотеку с недофинансированием соглашается только Сбербанк.

Между продавцом и покупателем заключается договор купли-продажи и договор на неотделимые улучшения квартиры. В государственные органы на регистрацию предъявляется только купля-продажа.

Важно! Если часть ипотеки будет обозначена в договоре неотделимых улучшений, то сделка будет проходить в два этапа и кредитные деньги получит продавец только после второго этапа:

1.сначала регистрируется право Покупателя на недвижимость и залог в пользу банка (подается заявление от Продавца и Покупателя, срок регистрации 9 дней через МФЦ),

2. затем снимается Первый залог банка по письму (внимательно читайте само письмо, где банк просит погасить регистрационную запись об ипотеке — номер записи должен быть именно Ипотеки). И регистрируется новый залог на основании Договора Ипотеки и Закладной (заявление подается вместе с представителем банка по доверенности).

Отношение банков к подобному оформлению разное, от категорического отказа финансировать сомнительную схему до лояльного.

Шаблон Договора купли-продажи неотделимых улучшений:

Договор КП неотделимые улучшения скачать

Риски

Занижение стоимости квартиры в договоре купли-продажи при ипотеке затрагивает интересы сторон в разной степени:

Сторона Преимущества Риски, недостатки
Для всех, кроме государства
  • возможность осуществить сделку;
  • вероятность признания сделки недействительной;
  • уголовная ответственность;
Продавец
  • уменьшение суммы налога;
  • необходимость вернуть деньги, если договор признают недействительным;
  • в случае проверки возможно выявление дополнительных доходов, подлежащих налогообложению;
Покупатель
  • возможность получить скидку;
  • сложности с возвратом собственных средств, в случае срыва сделки;
  • снижение суммы налогового вычета;
  • вероятность повышения процента по кредиту;
  • повышение коэффициентов по страховкам;
Банк
  • выдача ипотеки;
  • сложность возврата денег;
  • утрата права на недвижимость;
  • банк перекладывает риски на страховые компании за счет клиента;
Государство
  • поступления в бюджет от пошлин;
  • возможно, налог от части стоимости помещения;
  • удовлетворение интересов граждан;
  • недополучение налогов.

Риски часто снижаются при заключении сделки между близкими людьми с общими интересами, родственниками.

До какого уровня можно снизить цену?

Чем больше разница между суммами договоров кредитования и купли продажи, тем выше описанные риски. В случае существенного занижения государственные органы могут инициировать проверку. Тогда вам потребуется обосновать все суммы.

Вы можете доказать, что, например, в купленной квартире по вашей договоренности с продавцом был сделан капитальный ремонт. Предъявленные акты от строительно-ремонтной компании будут очевидно свидетельствовать в вашу пользу, что вы действительно улучшали условия, а не просто уклонялись от уплаты налогов. Выдаст ли ремонтная бригада такие акты… Ведь тогда она должна уплатить налог.

Количество нюансов в сделке с недофинансированием вызывает большое количество споров и разных точек зрения среди опытных юристов и судей. Точный уровень, до которого можно занизить цену в договоре, не существует. Принимая решение о пользе для себя, учтите следующие требования закона:

  1. цена недвижимости в договоре не должна существенно отличаться от рыночной, указанной экспертом в отчете об оценке;
  2. минимальная стоимость помещения, которая учитывается для расчета налога, составляет 70% от кадастровой стоимости;
  3. НДФЛ уплачивает продавец;
  4. сумма в заключаемом договоре купли-продажи повлияет на налоговые обязательства покупателя, если он решит продать недвижимость в ближайшие 5 лет; тогда уже он станет продавцом, будет выбирать между:
  • занижением цены, связанным со всеми рисками;
  • ожиданием истечения срока 5 лет;
  • уплатой налога, который рассчитывается «Цена продажи минус цена покупки», то есть, чем дешевле купил, тем больше заплатил налог при «прозрачной» продаже в будущем.

Стоит ли соглашаться?

Для покупателя при прочих равных условиях ипотека с недофинансированием значительно проигрывает традиционной. Интерес продавца – 13% от суммы, превышающей цену покупки в прошлом. Возможные бонусы, которые частично компенсируют риски покупателя:

  • скидка покрывает разницу в процентной ставке по кредиту, страховые премии, компенсирует риски (проценты и страховки можно посчитать на калькуляторе; приемлемость попасть под уголовную ответственность требует субъективной оценки; вероятность попадания индивидуальна для каждого случая);
  • покупка эксклюзивного объекта, который на полностью прозрачных условиях не по средствам;
  • включение реального ремонта в сумму ипотеки.

Как снизить риски

Соглашаясь, примите все доступные меры по снижению рисков, связанных с признанием договора недействительным. Убедитесь в отсутствии:

  1. процедуры банкротства – сайт Федерального реестра о банкротстве (bankrot.fedresurs.ru/DebtorsSearch.aspx?Name=);
  2. действительность паспорта продавцов (services.fms.gov.ru/info-service.htm)
  3. обременений недвижимости – выписка из ЕГРН;
  4. просроченной задолженности банкам – кредитная история;
  5. не исполненные денежные обязательства — на сайте приставов (fssprus.ru/iss/ip/);
  6. возражений продать помещение при наличии супруга/супруги, более одного собственника.

Используйте безналичные расчеты. В случае разногласий в будущем вам будет проще подтвердить расчеты. Кроме традиционного перевода банки предлагают специальные услуги.

Передача денег при ипотеке в Сбербанке возможна через сервис Аккредитив. Покупатель кладет средства на счет, покупатель их получает, предъявив документ, подтверждающий исполнение обязательства по регистрации перехода права. За 2000 рублей банк гарантирует исполнение обязательств обеими сторонами, выполняет перевод без дополнительных комиссий.

Ответы на вопросы читателей

Вопрос: Здравствуйте! Если сделка при покупке квартиры в ипотеку (вторичку) будет с занижением цены и будет доп.соглашение (на сумму налички) с какой суммы я смогу получить налог? Общей или только с той, что в договоре купли-продажи?

Читайте так же:  Судебная экспертиза государственный университет

Ответ: Здравствуйте, налоговый вычет можно получить с договора купли-продажи. Доп.соглашение в налоговую предоставлять нельзя. Не просто же так сумма разбивается на два договора.

На сумму вычета, которую сейчас недополучите с покупки, можно подать при покупке следующей недвижимости. Как получить налоговый вычет при покупке второй квартиры — описано в другой статье.

Заключение

Ипотека с недофинансированием экономит продавцу 130 тысяч рублей с каждого миллиона, не указанного в цене недвижимости. Злоупотребление правом чревато штрафами, уголовной ответственностью. Согласие покупателя на подобную сделку «за спасибо» легкомысленно и недальновидно, справедливым будет требование существенной скидки. Подписание договора купли-продажи с незнакомым человеком несет в себе чрезвычайно высокие риски.

Источник: http://onipoteka.ru/ipoteka-onlajn/ipoteka-s-nedofinansirovaniem-ponizheniem-ceny.html

Ипотека с недофинансированием в Сбербанке: образец договора и порядок оформления

С ростом рынка жилищного кредитования появился и новый термин – недофинансирование. Этот механизм позволяет избежать оплаты подоходного налога при продаже недвижимости. Далеко не все банки готовы пойти на использование подобной схемы. Сбербанк – одна из немногих финансовых организаций, выдающих кредит при сделках с недофинансированием. Недофинансирование ипотеки Сбербанка – процесс, требующий тщательного изучения. О нем и поговорим сегодня в этой статье.

Что такое недофинансирование ипотеки

Для того чтобы понять, что это такое при ипотеке, нужно обратиться к одному из законодательных актов. Согласно ему владелец квартиры при продаже должен оплатить налог, если его право собственности длится менее пяти лет. Чтобы обойти это правило, стороны принимают решение об указании в ДКП меньшей стоимости, чем реальная сумма сделки. Если покупатель планирует приобретать недвижимость, используя заемные средства, то в сделке появляется третий участник – банк.

Ключевые моменты сделки с недофинансированием:

  • Недофинансирование возникает при заключении договора ипотеки, когда в ДКП указывается ее заниженная стоимость, выгодная продавцу.
  • Недостающая часть суммы прописывается в соглашении на покупку неотделимых от квартиры улучшений. В этом качестве обычно выступают дорогостоящие строительные материалы, использованные при ремонте, современные коммуникации, высококвалифицированные работы.
  • Банк выдает ссуду на основании двух документов – ДКП на квартиру и соглашения на покупку улучшений. Покупатель получает кредит на оплату полной стоимости квартиры, а продавец – общую сумму по двум договорам.

Важно! Регистрируется только договор купли-продажи квартиры. Дополнительное соглашение на покупку неотделимых улучшений на регистрацию не передается.

Плюсы и минусы сделок с недофинансированием

Несмотря на то что Сбербанк лояльно относится к недофинансированию по ипотеке, подводные камни в таких соглашениях, безусловно, существуют.

Среди положительных моментов для продавца можно выделить:

  • Возможность не оплачивать налог.
  • Получение полной суммы стоимости недвижимости.

Для покупателя:

  • Снижение стоимости покупки недвижимости. Следует понимать, что размер скидки напрямую зависит от той суммы, которую продавец сэкономит на невыплате налога.
  • Больший выбор объектов для покупки.

Негативных последствий может оказаться значительно больше. Для продавца они заключаются в том, что если информация о таком соглашении попадет в налоговый орган, последуют санкции в виде штрафа и обязательного начисления неоплаченных налогов.

Для покупателя:

  • Сумма налогового вычета будет ниже, чем при стандартной ипотеке.
  • Если по любым причинам сделка будет признана недействительной, вернуть удастся лишь ту часть средств, которая указана в ДКП. Долг перед Сбербанком при этом останется тем же.

Особенности ипотеки Сбербанка с недофинансированием

При оформлении ипотечного кредита в Сбербанк обязательно предоставляется отчет об оценке стоимости квартиры. Составляется он независимой компанией, имеющей с кредитной организацией партнерские отношения. В отчете указывается рыночная стоимость имущества на текущий момент. Поэтому для того чтобы не привлекать внимания к сделке, не стоит сильно снижать цену по сравнению с указанной в заключении.

Важно! Перед подписанием документов обязательно нужно получить консультации юриста и риелтора. Профессиональные консультации этих специалистов позволят избежать негативных последствий.

Государственная регистрация проходит в два этапа:

  1. Регистрация права собственности и обременения в пользу Сбербанка. На этом этапе потребуется ДКП и кредитный договор.
  2. Регистрация закладной и ипотечного договора. Происходит после погашения записи о первом залоге на основании письма из Сбербанка. Более подробно о закладной можно почитать здесь.

Образец договора ипотеки Сбербанка с недофинансированием

Недофинансирование по ипотеке предусматривает подписание следующих документов:

  1. Договор купли-продажи квартиры.
  2. Соглашение на покупку неотделимых улучшений. Образец можно посмотреть здесь.
  3. Ипотечный договор и индивидуальные условия кредитования. Основные положения приведены здесь. Дополнительные условия, в том числе и на финансирование приобретения неотделимых улучшений, фиксируются отдельно и составляются индивидуально в зависимости от ситуации. Шаблон документа находится здесь.

Порядок получения ипотеки и оформления сделки

При недофинансировании процесс оформления происходит в несколько этапов:

  1. Подготовка документов и подача заявки в Сбербанк.
  2. Одобрение суммы кредита.
  3. Одобрение квартиры. На этом этапе потребуются документы на будущую собственность.
  4. Подписание соглашений – кредита на недофинансирование по ипотеке, на покупку недвижимости и на неотделимые улучшения.
  5. Регистрация права собственности покупателя и залога в пользу банка.
  6. Снятие отметки о первоначальном залоге и последующая регистрация закладной и ипотечного договора.
  7. Передача денег продавцу.

Безопаснее всего использовать безналичный расчет или банковскую ячейку. Покупатель закладывает деньги в сейф. Ключ передается продавцу. В соглашении на использование сейфа прописываются условия, при которых возможно получить доступ в ячейку. Это происходит после передачи права собственности. Без выполнения всех условий сотрудники Сбербанка не предоставят доступ к деньгам.

Налоги

Как уже было сказано, вся процедура проводится для того, чтобы продавец не платил обязательный налог – 13%. Оплачивать его придется в случае, если жилье было куплено после января 2016 года и право собственности на момент продажи длится менее пяти лет. В этой ситуации налог нужно будет оплатить с сумм, превышающих 1 000 000 рублей. Это очень значительная сумма. Подробнее об оплате налога с продажи – читайте данную статью.

В случае, когда купивший квартиру решит до истечения 5 лет продать ее, обязанность по уплате налога ляжет на него.

Что касается имущественных вычетов и вычета за выплаченные проценты по ипотеке – они будут значительно меньше, чем при стандартных условиях. В качестве подтверждения расходов в налоговую службу передается договор купли-продажи и кредитный. При недофинансировании улучшения оформляются дополнительным соглашением, не подлежащем регистрации. Соответственно, сумма вычета будет рассчитываться исходя только из ДКП.

Если налоговая служба все-таки заинтересуется сделкой, то стороны должны быть готовы к проверке своих источников дохода. Налоговая может доначислить НДФЛ и применить штрафные санкции.

Читайте так же:  Исковое заявление о взыскании алиментов на супругу

Решение об использовании программы недофинансирования не следует принимать, не проанализировав все возможные негативные последствия. Такие сделки приводят к тому, что государство недополучает положенные налоги, что, по сути, является нарушением закона. Прежде чем решиться на подобное соглашение, следует проанализировать получаемую выгоду и сопоставить ее с возможными рисками.

Чтобы не потерять полезную информацию, пост можно сохранить или опубликовать в социальных сетях.

Если после прочтения остались вопросы, дежурный юрист с радостью ответит на них. Для этого необходимо кликнуть по иконке в правом нижнем углу экрана.

Источник: http://ipotekaved.ru/sberbank/nedofinansirovanie-ipoteki.html

Сумма на неотделимые улучшения при ипотеке сбербанк

Ипотека с занижением цены квартиры в договоре: кто из банков согласится?

Для ухода от выплаты налога при продаже жилья многие собственники настаивают на занижении стоимости квартиры в договоре купли-продажи. Покупатели обычно не возражают. Однако это обстоятельство может усложнить получение ипотеки. Некоторые банки на фиктивное занижение в документах стоимости объекта соглашаются. Другие отказывают принципиально. В какой банк обращаться заемщику в такой ситуации, и как будет проходить ипотечная сделка с нарисованными цифрами в договоре?

При продаже объектов недвижимости, которые находятся в собственности менее 3 лет, продавец обязан выплатить подоходный налог.

сложности с возвратом собственных средств, в случае срыва сделки;

  • снижение суммы налогового вычета;
  • вероятность повышения процента по кредиту;
  • повышение коэффициентов по страховкам;
  • выдача ипотеки;
  • сложность возврата денег;
  • утрата права на недвижимость;
  • банк перекладывает риски на страховые компании за счет клиента;

  • поступления в бюджет от пошлин;
  • возможно, налог от части стоимости помещения;
  • удовлетворение интересов граждан;
  • недополучение налогов.

Риски часто снижаются при заключении сделки между близкими людьми с общими интересами, родственниками.

До какого уровня можно снизить цену?

Чем больше разница между суммами договоров кредитования и купли продажи, тем выше описанные риски.

Сумма на неотделимые улучшения при ипотеке сбербанк

От имени потенциального покупателя/ ипотечного заемщика был задан вопрос о возможности оформления ипотеки при условии занижения стоимости квартиры по договору. И вот результат:Банк Возможность занижения цены в договоре Детали Сбербанк + Занижение возможно до суммы кредита, не более.

ВТБ 24 +/- Зависит от решения банка. Сначала подаются документы заемщика на рассмотрение, ему одабривается ипотека. В потом подаются документы на объект. На этом этапе может быть отказ в занижении.

Случаи такие уже были. Газпромбанк / Такая информация не предоставляется по телефону САИЖК + Не более чем на 200 000 от рыночной стоимости объекта, определенной оценщиком. Абсолютбанк – Райффайзенбанк – Росбанк + Этот вопрос рассматривается в индивидуальном порядке.

Зависит от объекта и размера занижения. Дельтакредит + Занижение возможно до суммы кредита, не более.

Сумма на неотделимые улучшения при ипотеке сбербанка

  • возможность получить скидку;
  • сложности с возвратом собственных средств, в случае срыва сделки;
  • снижение суммы налогового вычета;
  • вероятность повышения процента по кредиту;
  • повышение коэффициентов по страховкам;
  • сложность возврата денег;
  • утрата права на недвижимость;
  • банк перекладывает риски на страховые компании за счет клиента;
  • поступления в бюджет от пошлин;
  • возможно, налог от части стоимости помещения;
  • удовлетворение интересов граждан;

Риски часто снижаются при заключении сделки между близкими людьми с общими интересами, родственниками.

До какого уровня можно снизить цену?

Чем больше разница между суммами договоров кредитования и купли продажи, тем выше описанные риски.

Сумма на неотделимые улучшения при ипотеке сбербанк 2019

Возможные бонусы, которые частично компенсируют риски покупателя:

  • скидка покрывает разницу в процентной ставке по кредиту, страховые премии, компенсирует риски (проценты и страховки можно посчитать на калькуляторе; приемлемость попасть под уголовную ответственность требует субъективной оценки; вероятность попадания индивидуальна для каждого случая);
  • покупка эксклюзивного объекта, который на полностью прозрачных условиях не по средствам;
  • включение реального ремонта в сумму ипотеки.

Как снизить риски

Соглашаясь, примите все доступные меры по снижению рисков, связанных с признанием договора недействительным.

В итоге банку становится экономически бессмысленно выставлять проценты по кредитам на уровне 50-80% годовых, как было еще совсем недавно.

Руку на отсечение

В мире давно существуют весьма эффективные способы борьбы с теми, кто уклоняется от уплаты такого налога. Например, в Прибалтике “право первой ночи”, то есть право приоритетной покупки жилья, продаваемого собственником по заведомо заниженной цене, законодательно закреплено за муниципалитетом, регистрирующим сделку.

“Вы, гражданин, готовы продать свою квартиру по такой смехотворной цене? В таком случае у вас ее покупает город, – рассказывает председатель совета директоров компании “ВСК-Ипотека” Владимир Лопатин. – Один-два таких прецедента, надлежащим образом освещенные в прессе, напрочь отобьют всякое желание мухлевать с этим налогом. Без каких-либо помощников в лице банкиров, риелторов и т.п.

С ростом рынка жилищного кредитования появился и новый термин – недофинансирование. Этот механизм позволяет избежать оплаты подоходного налога при продаже недвижимости.

Далеко не все банки готовы пойти на использование подобной схемы. Сбербанк – одна из немногих финансовых организаций, выдающих кредит при сделках с недофинансированием.

Что такое недофинансирование ипотеки

Для того чтобы понять, что это такое при ипотеке, нужно обратиться к одному из законодательных актов.

Если кадастровая стоимость на квартиру не установлена на 1 января того года, в котором она продана, то специалисты налоговой службы не имеют права доначислять налоги.

Помимо доначисления подоходного налога, продавцу предстоит выплатить штрафы за уход от налогообложения, внушительные пени. Их размер определяется статьей 122 Налогового кодекса. Вероятно и привлечение продавца к уголовной ответственности.

Не стоит полагаться на честность покупателя

Если передача денег при ипотеке в Сбербанке или другом финансовом учреждении осуществляется без применения индивидуального банковского сейфа, то существенно возрастают риски продавца. При неполной сумме договора покупатель может заплатить продавцу только фактическую стоимость жилища, зафиксированную в договоре.

Покупатель получает кредит на оплату полной стоимости квартиры, а продавец – общую сумму по двум договорам.

Важно! Регистрируется только договор купли-продажи квартиры. Дополнительное соглашение на покупку неотделимых улучшений на регистрацию не передается.

Плюсы и минусы сделок с недофинансированием

Несмотря на то что Сбербанк лояльно относится к недофинансированию по ипотеке, подводные камни в таких соглашениях, безусловно, существуют.

Среди положительных моментов для продавца можно выделить:

  • Возможность не оплачивать налог.
  • Получение полной суммы стоимости недвижимости.
Читайте так же:  Моральный вред причинно следственная связь

Для покупателя:

  • Снижение стоимости покупки недвижимости.

Некоторые банки настаивают на том, чтобы указанная в договоре купли-продажи цена соответствовала указанной величине в кредитном договоре. Эта схема подходит в том случае, если размер кредита небольшой, а у покупателя есть солидный размер первоначального взноса.

Другие банки допускают расхождение.

Рекомендуется, чтобы сумма на неотделимые расходы не превышала цену квартиры во много раз. В противном случае, это выглядит подозрительно.

Возможные бонусы, которые частично компенсируют риски покупателя:

  • скидка покрывает разницу в процентной ставке по кредиту, страховые премии, компенсирует риски (проценты и страховки можно посчитать на калькуляторе; приемлемость попасть под уголовную ответственность требует субъективной оценки; вероятность попадания индивидуальна для каждого случая);
  • покупка эксклюзивного объекта, который на полностью прозрачных условиях не по средствам;
  • включение реального ремонта в сумму ипотеки.

Как снизить риски

Соглашаясь, примите все доступные меры по снижению рисков, связанных с признанием договора недействительным.

Последующая ипотека Предмета ипотеки не допускается (допускается). 1.12.

Ипотека не распространяется на все неотделимые улучшения предмета ипотеки. СТАТЬЯ 2. ГАРАНТИИ 2.1. Залогодатель подтверждает и гарантирует, что: 2.1.1.

Ипотека с занижением цены квартиры в договоре: кто из банков согласится?

Видео (кликните для воспроизведения).

При заключении ипотечного договора банк проверяет предмет залога, кредито- и платежеспособность заемщика, контролирует чистоту сделки», — был не менее однозначен старший вице-президент, директор департамента ипотечного кредитования ВТБ-24 Андрей Осипов.

При этом, по его словам, никакой «налоговой оптимизации» у участников сделки, непосредственно взаимодействующих с банком, быть не может.

Решившие продать квартиру или дом раньше этого срока, ищут способ снизить размер налога или не платить его вовсе.

Многие предлагают покупателю указать в договоре заниженную сумму.

Как проходит сделка по ипотеке с недофинансированием

Ипотечная сделка с недофинансированием подразумевает деление общей суммы цены недвижимости на две части:

  1. цена объекта недвижимости;
  2. цена неотделимых улучшений.

При этом, первоначальный взнос может быть прописан как в первом договоре, так и во втором. На ипотеку с недофинансированием соглашается только Сбербанк.

Между продавцом и покупателем заключается договор купли-продажи и договор на неотделимые улучшения квартиры.

“Банки, в том числе государственные, во всем мире помогают своим клиентам уходить от налогов. Пока такое выгодно клиентам и банкам, это будет продолжаться.

Когда же не станет выгодным или сделается чрезвычайно опасным, тогда это прекратится”, – подчеркивает бизнес-консультант компании “РБ Инвест” Владимир Андреев. Пока кредитную организацию не поймают за руку, она никогда не признается, что зарабатывала, помогая клиентам уходить от налогов.

Так было и в последнем случае со старейшим частным банком Швейцарии – Wegelin. Он заплатит властям США $57,8 млн за то, что помог примерно ста американцам укрыть от налогов $1,2 млрд. Wegelin – первый швейцарский банк, признавший свою вину. Чуть ранее UBS согласился выплатить $780 млн, но вины не признал. Примечательно, что подобных прецедентов среди российских банков за всю новейшую историю не фиксировалось.

Занижение стоимости квартир связано прежде всего с будущей отчетностью перед ФНС при подаче налоговой декларации, где отражается полученный с продажи доход физического лица, после чего подлежит уплате налог государству.

При выдаче ипотечного кредита заниженная стоимость квартиры ни на что не влияет, ведь заемщик берет конкретную сумму, и банки охотно идут на заключение подобных сделок (практически все выдают ипотечные кредиты).

Однако некоторые банки могут выдавать ипотечные кредиты с определенными условиями, среди них:

  • увеличение первоначального взноса по ипотечному кредиту;
  • повышение процентной ставки;
  • указание в ипотечном договоре суммы кредита, а не стоимости квартиры.

Таким образом, занижение цены при купле-продаже квартиры довольно распространено в настоящее время, и категорического «нет» от банка Вы не услышите.

Именно на подобных “инвесторов” и ориентирован налог на продажу недвижимости, находившейся в собственности менее трех лет. При ее продаже предстоит заплатить налог в 13% на разницу между ценой приобретения и продажи.

Допустим, квартира покупалась за 6 млн руб., а сбывается за 10 млн руб.

Значит, ее продавец должен заплатить в казну 13% от разницы в 4 млн руб., то есть 520 000 руб. Весьма немаленькая сумма, и ее явно не хочется отдавать в такой “непрозрачный” бюджет, как в России.

Если квартира покупается за наличные, то проблем с уходом от налогов попросту не существует: в новом договоре купли-продажи указывается точно такая же сумма, за которую жилплощадь покупалась изначально. Именно его отправляют на регистрацию в Регистрационную палату, а на разницу в 4 млн руб. продавец пишет покупателю расписку о получении.

Источник: http://pravoslavnycenter.ru/summa-na-neotdelimye-uluchsheniya-pri-ipoteke-sberbank

Можно ли занизить цену в договоре, если я беру ипотеку?

— Влияет ли заниженная цена в договоре купли-продажи на решение банка о выдаче ипотеки?

Отвечает юрисконсульт компании «Мой Семейный Юрист» Роман Азатян:

Занижение стоимости квартиры в договоре купли-продажи означает указание цены такого жилого помещения ниже его рыночной стоимости. Делается это при купле-продаже квартир на вторичном рынке недвижимости. При этом стоимость таких квартир, как правило, выше 1 млн рублей, а в собственности они находились не более трех лет. Занижение стоимости квартир связано прежде всего с будущей отчетностью перед ФНС при подаче налоговой декларации, где отражается полученный с продажи доход физического лица, после чего подлежит уплате налог государству.

При выдаче ипотечного кредита заниженная стоимость квартиры ни на что не влияет, ведь заемщик берет конкретную сумму, и банки охотно идут на заключение подобных сделок (практически все выдают ипотечные кредиты).

Однако некоторые банки могут выдавать ипотечные кредиты с определенными условиями, среди них:

  • увеличение первоначального взноса по ипотечному кредиту;
  • повышение процентной ставки;
  • указание в ипотечном договоре суммы кредита, а не стоимости квартиры.

Таким образом, занижение цены при купле-продаже квартиры довольно распространено в настоящее время, и категорического «нет» от банка Вы не услышите. Впрочем, каждый банк вправе формулировать особые условия для заключения подобных сделок.

Отвечает президент компании Century21 Zavidov Юрий Завидов:

В целом банки достаточно лояльно относятся к таким условиям по сделке купли-продажи квартиры с привлечением ипотечных средств. И такие сделки далеко не редкость. Другое дело, что указание стоимости, которая будет занижена по отношению к рыночной, влияет на то, каким образом продавцы будут в дальнейшем осуществлять налоговое планирование. В большинстве случаев после продажи квартиры такие продавцы становятся покупателями и на вырученные деньги от продажи недвижимости приобретают новую квартиру или, например, загородный дом. Но, конечно же, лучше всего указать полную стоимость квартиры, заплатить налоги и в дальнейшем воспользоваться правом имущественного налогового вычета (при условии, что продавцы ранее таким вычетом не пользовались).

Читайте так же:  Разъяснение решения суда гпк образец

Нельзя не упомянуть о рисках, которые несет покупатель квартиры с такой стоимостью. Иногда разница в стоимости бывает очень существенной. Ведь в случае оспаривания сделки, признания этой сделки недействительной и реституции покупатель получит ту сумму, которая была указана в договоре купли-продажи. Прежде чем осуществлять такую сделку, необходимо все тщательно проверить, максимально подробно изучить историю квартиры или поручить проверку опытным специалистам.

Отвечает заместитель генерального директора по развитию ООО ИСК «Ареал» Максим Радченко:

Получить ипотечный кредит на покупку квартиры с заниженной в договоре стоимостью вполне реально. Но банк должен быть поставлен об этом в известность. Если банк соглашается закрыть глаза на расхождение, а это распространенная ситуация, «излишки» денег проводятся как «сумма на неотделимые улучшения» и оформляются специальным документом. Встречаются и случаи, когда сумма в договоре на неотделимые расходы превышает указанную заниженную цену квартиры в разы, и банки на это идут. Однако в таком случае есть риск отказа в регистрации в Росреестре.

Чаще всего ипотечные сделки с занижением проходят в демократичном сегменте. Если рыночная стоимость квартиры составляет 3 млн рублей, занизить ее без лишних подозрений можно вдвое и даже больше. Естественно, стоимость, указанная в договоре, должна быть подтверждена оценщиком (это специализированные компании-партнеры банков), который подтверждает, что квартира стоит дешевле сопоставимых по характеристикам. Поэтому, в частности, занижение цены в договоре без предварительного уведомления банка практически гарантированно приведет к отказу в кредите.

Есть еще один существенный момент. В большинстве случаев банки идут на занижение стоимости, выставляя свои условия: больший размер первоначального взноса и увеличенная ставка.

Отвечает управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая:

Да, влияет, когда речь идет о покупке на вторичном рынке. Процедура ипотечного кредитования устроена таким образом: 1) будущий покупатель обращается в банк с просьбой о займе денег на покупку недвижимости; 2) получает принципиальное согласие на кредит; 3) выбирает конкретное предложение и подписывает договор с продавцом, в котором указана сумма сделки; 4) кредитная организация выплачивает сумму займа в соответствии с указанной в договоре ценой. Таким образом, от банка Вы получите в кредит ровно ту сумму, которая указана в договоре купли-продажи.

Продавец квартиры обычно обращается с просьбой к своему покупателю прописать в договоре продажи недвижимости цену ниже той, которая будет уплачена в действительности в случае, если выставленный на продажу объект находится в собственности владельца меньше пяти лет, за исключением некоторых оговорок, когда этот срок составляет три года. Эта связанно с тем, что при недостаточном сроке владения сделка будет облагаться НДФЛ. Однако такой шаг влечет за собой определенные риски. Несоответствие заявленной цены рыночной может заинтересовать налоговые органы, и они вправе провести проверку. Кроме того, цена по которой рассчитывается налог, не может быть ниже 70% его кадастровой стоимости.

Отвечает генеральный директор Rezidential Group, девелопера ЖК «Пироговская Ривьера» Сергей Ильясаев:

Российские финансово-кредитные учреждения довольно давно предоставляют ипотечные кредиты в рамках сделок купли-продажи недвижимости с заниженной стоимостью. В рамках этих сделок банки предоставляют кредиты, основываясь на рыночной стоимости объектов, определяемой аккредитованными оценочными компаниями.

Если цена квартиры, указанная в договоре купли-продажи, например, 2 млн рублей, что значительно ниже стоимости по кадастровому справочнику (5 млн рублей), но при этом, согласно отчету аккредитованной банком оценочной компании, ее стоимость равна 4,8 миллиона, то банк предоставит кредит, исходя из оценочной стоимости за вычетом первоначального взноса клиента. При этом в большинстве банков такая форма проводимой сделки никак не повлияет на ставку по кредиту.

В данном вопросе надо также учитывать, что государство принимает активные меры, направленные на борьбу с так называемой налоговой оптимизацией и с огромным объемом сделок на рынке вторичной недвижимости, сумма которых по договору не превышала 1 млн рублей. Так, с начала года вступили в силу изменения в налоговое законодательство, согласно которым в случае реализации объекта недвижимости, права собственности по которому были оформлены позднее 01 января 2016 года, налоговой базой для исчисления НДФЛ будет являться его кадастровая стоимость, умноженная на поправочный коэффициент 0,7.

Пример: если, согласно договору купли-продажи, стоимость объекта равна 1 млн рублей, а его кадастровая стоимость равна 5 млн рублей, то сумма НДФЛ будет начислена на следующую налогооблагаемую базу: (5 млн Х 0,7) — 1 млн руб. (налоговый вычет, предоставляемый при реализации недвижимости) = 2,5 млн рублей. НДФЛ: 2,5 млн рублей Х 13% = 325 000 руб.

Отвечает юрист Александр Малютин:

Для оформления залога недвижимого имущества в пользу банка необходимо провести оценку стоимости этого имущества. Оценка определяется на основании соглашения сторон договора. Как сказано в законе «Об ипотеке», если предметом залога является земельный участок, то такая оценка должна проводиться с привлечением специализированной организации в области оценки. Если недвижимость приобретается на денежные средства, выдаваемые банком, то возникает ипотека в силу закона, то есть имущество будет находиться в залоге у кредитной организации с момента государственной регистрации ипотеки.

В договоре должна быть указана залоговая стоимость недвижимого имущества, то есть стоимость имущества, которую определили стороны. В идеале даже при передаче в залог квартиры необходимо провести оценку с привлечением специалиста. Банк может предлагать своего оценщика или свою оценку, на основании своих данных о рыночной стоимости аналогичных объектов недвижимого имущества. Размер залоговой стоимости в договоре является важным моментом для всех сторон сделки, именно эта цена будет определяться как начальная цена продажи имущества с торгов, если заемщик не исполнит свои обязательства. Для заемщика эта цена не должна быть занижена, иначе после продажи имущества с торгов он не получит денежные средства сверх размера долга, которые бы остались в случае, если бы имущество продавалось за справедливую цену.

Таким образом, непосредственно для банка, на первый взгляд, все равно, какова стоимость покупки недвижимого имущества. Залоговая стоимость может отличаться от стоимости покупки заемщиком недвижимого имущества, и банк в любом случае получит удовлетворение своих требований за счет залогового имущества в случае неисполнения обязательств заемщиком.

Читайте так же:  Дополнения к апелляционной жалобе апк

Но существует ряд моментов, которые банк, как разумный и профессиональный участник рынка, должен учитывать. Существенное занижение стоимости недвижимого имущества может привести к дальнейшему оспариванию договора купли-продажи. К примеру, если в отношении продавца недвижимого имущества будет введена процедура банкротства, то такая сделка будет оспорена по специальным основаниям закона о банкротстве, а именно как сделка с неравноценным встречным исполнением. Возможны и другие основания для оспаривания таких сделок.

Недействительность договора приведет к тому, что имущество будет возвращено в собственность продавца. Это, в свою очередь, может привести к тому, что банк потеряет право залогодержателя, так как, действуя добросовестно, организация должна была предусмотреть то обстоятельство, что недвижимое имущество приобретается по заниженной цене. Следовательно, при выдаче ипотечного кредита банк должен принимать во внимание стоимость приобретения недвижимого имущества. Однако с учетом того, что судебные споры, связанные с занижением стоимости приобретения недвижимого имущества (где при этом залоговая стоимость явно выше), имеют место быть, следует сделать вывод, что некоторые банки закрывают на это глаза.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Источник: http://www.domofond.ru/statya/mozhno_li_zanizit_tsenu_v_dogovore_esli_ya_beru_ipoteku/6210

Сбербанк ипотека недофинансирование

Что такое недофинансирование ипотеки

В соответствии с действующими нормами налогового законодательства граждан, реализующий объект недвижимости, обязан уплатить в доход государства часть полученной от продажи имущества прибыли, так называемый подоходный налог в размере 13 %. Освобождаются от уплаты налога только продавцы, владевшие реализуемым объектом на момент продажи в течение периода не менее 5 лет. Учитывая то, что фискальные органы имеют доступ к информации относительно имущества, принадлежащего налогоплательщикам на праве собственности, обмануть инспекцию вряд ли получится.

К тому же за неуплату налога бывшему собственнику грозит серьезное наказание. Данный фактор послужил толчком к поиску варианта снижения величины суммы, подлежащей уплате в бюджет. И надо сказать поиск решения этой проблемы увенчался успехом. Так как налоговой базой при исчислении налога на доход выступает продажная цена объекта, при уменьшении ее величины снижается и сумма налога.

В этой связи схема кредитования в данном случае будет состоять в следующем:

  1. Заемщик предоставляет отчет оценочной компании, согласно которому цена на квартиру или иной объект недвижимости будет соответствовать реальной стоимости жилья.
  2. Кредитор одобряет ипотеку на полную сумму, соответствующую продажной цене объекта, на основании двух договоров (ДКП жилого помещения и ДКП неотделимых улучшений).
  3. Продавец и покупатель заключают договор на меньшую сумму, а в приложение составляют соглашение на приобретение неотделимых от объекта недвижимости улучшений. В результате совокупная стоимость по двух документам будет соответствовать цене, указанной в отчете оценочной компании.
  4. В итоге продавец получает полную величину денежных средств, а налог платит с продажной цены, указанной в основном договоре.

Под понятием покупки неотделимых улучшений обычно подразумеваются затраты на ремонт. Если жилье неновое, покупатель после приобретения жилого помещения будет вынужден произвести работы, связанные с приведением его в надлежащее состояние, что неминуемо повлечет дополнительные расходы на покупку строительных материалов и оплату услуг ремонтной бригады. В результате искусственно заниженная стоимость объекта заметно возрастет.

Сбербанк стал одним из первых кредиторов, который пошел навстречу своим клиентам и разрешил ипотеку с недофинансированием. Разберемся в тонкостях этой процедуры на примере оформления кредита в крупнейшем банке страны.

Что такое недофинансирование ипотеки

Для того чтобы понять, что это такое при ипотеке, нужно обратиться к одному из законодательных актов. Согласно ему владелец квартиры при продаже должен оплатить налог, если его право собственности длится менее пяти лет. Чтобы обойти это правило, стороны принимают решение об указании в ДКП меньшей стоимости, чем реальная сумма сделки. Если покупатель планирует приобретать недвижимость, используя заемные средства, то в сделке появляется третий участник – банк.

Ключевые моменты сделки с недофинансированием:

  • Недофинансирование возникает при заключении договора ипотеки, когда в ДКП указывается ее заниженная стоимость, выгодная продавцу.
  • Недостающая часть суммы прописывается в соглашении на покупку неотделимых от квартиры улучшений. В этом качестве обычно выступают дорогостоящие строительные материалы, использованные при ремонте, современные коммуникации, высококвалифицированные работы.
  • Банк выдает ссуду на основании двух документов – ДКП на квартиру и соглашения на покупку улучшений. Покупатель получает кредит на оплату полной стоимости квартиры, а продавец – общую сумму по двум договорам.

Важно! Регистрируется только договор купли-продажи квартиры. Дополнительное соглашение на покупку неотделимых улучшений на регистрацию не передается.

Сбербанк

Анкета на ипотеку Сбербанка — Скачать

Справка о доходах по форме банка_Сбербанк — Скачать

Новая форма Справки по форме банка

Образец Согласия супруга Продавца на продажу ОН — Скачать

Заявление Продавца о том, что квартира приобретена не во время брака — Скачать

Условия Кредитного договора Сбербанка- Скачать

Вторичная квартира

Договор купли-продажи Сбербанк Квартира — шаблон

Расписка на кредитные деньги

Расписка на первый взнос

Дом + земля

Договор купли-продажи проект (дом с земельным участком)- Скачать

Недофинансирование

Схема сделки при недофинансировании на вторичку- Скачать

Схема сделки при недофинансировании на новостройки- Скачать

Договор оплаты дополнительно произведенных работ- Скачать

Договор купли-продажи объекта недвижимости- Скачать

Договор купли-продажи неотделимых улучшений- Скачать

Расписка на первый взнос

Расписка на кредитные деньги

Расписка на неотделимые улучшения

Электронная регистрация

Пр. 1 ДКП_ипотека_1 Продавец+1 Покупатель

Пр. 2 ДКП_ипотека_1 Продавец +2 Покупателя (в совмес собст)

Пр. 3 ДКП_ипотека_2 Продавца +1 Покупатель

Пр. 4 ДКП_ипотека_2 Продавца +2 Покупателя (в совмес собст)

Пр. 5 ДКП_ипотека_недофин_1 Продавец+1 Покупатель правки УМО

Пр. 6 ДКП_ипотека_недофин_1 Продавец +2 Покупателя (в совмес собст) правки УМО

Пр. 7 ДКП_ипотека_недофин_2 Продавца +1 Покупатель правки УМО

Пр. 8 ДКП_ипотека_недофин_2 Продавца +2 Покупателя (в совмес собст) правки УМО

Передача денег через Безопасные расчеты

ДКП ипотека Сбер Безопасные расчеты.doc

Залоговый объект

Шаблон договора купли-продажи Залоговый объект квартира (через счет)

Расписка на первый взнос

Расписка на кредитные деньги

С субсидией

Проект договора купли продажи Сбербанк с субсидией

Военная ипотека

Предварительный договор купли-продажи Сбербанк_военная ипотека

Видео (кликните для воспроизведения).

Источник: http://delo.okd1.ru/konsultacziya/sberbank-ipoteka-nedofinansirovanie/

Сбербанк ипотека неотделимые улучшения
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here