Неотделимые улучшения арендованного имущества срок амортизации

Информационная поддержка по вопросу: "Неотделимые улучшения арендованного имущества срок амортизации" описанное с профессиональной точки зрения. Мы постарались полностью осветить тематику. Если возникли дополнительные вопросы, то обращайтесь к дежурному специалисту.

Неотделимые улучшения арендованного имущества срок амортизации

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

В рамках круглого стола речь пойдет о Всероссийской диспансеризации взрослого населения и контроле за ее проведением; популяризации медосмотров и диспансеризации; всеобщей вакцинации и т.п.

«Лекторы – ведущие эксперты, непосредственные разработчики законов:
В. В. Витрянский, Л. Ю. Михеева, Е. А. Суханов, А. А. Маковская. Принять участие можно очно/ онлайн или в записи, в любой точке страны!»

Организация арендует часть производственного здания (из железобетонных конструкций) под складские помещения. Договор аренды помещения заключен на 5 лет. Организация будет производить работы по улучшению арендуемого объекта (все секции стеллажа будут скреплены между собой и с основанием (полом)). Неотделимые улучшения (стоимостью более 100 тыс. руб.) производятся с согласия арендодателя, при этом арендодатель не возмещает стоимость неотделимых улучшений. Работы по возведению объекта неотделимого улучшения завершатся после 01.09.2017.
Каков будет срок полезного использования объекта неотделимого улучшения?
К какой амортизационной группе следует отнести объект неотделимого улучшения?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
1. В бухгалтерском учете срок полезного использования объекта неотделимого улучшения равен оставшемуся сроку аренды здания в соответствии с договором аренды.
2. В целях налогового учета срок полезного использования определяется в соответствии с Классификацией основных средств, включаемых в амортизационные группы, утвержденной постановлением Правительства РФ от 01.01.2002 N 1. При этом организация самостоятельно принимает решение установить срок полезного использования арендованного здания либо срок полезного использования неотделимого улучшения. Предполагаемые варианты амортизационных групп предложены в ответе.

Обоснование вывода:

Бухгалтерский учет

Налоговый учет

Рекомендуем ознакомиться со следующими материалами:
— Энциклопедия решений. Амортизация капитальных вложений в арендованные (полученные в пользование) основные средства в целях налогообложения прибыли;
— Энциклопедия решений. Учет капитальных вложений в виде неотделимых улучшений арендованных основных средств.

КОНСУЛЬТАЦИЯ ЮРИСТА


УЗНАЙТЕ, КАК РЕШИТЬ ИМЕННО ВАШУ ПРОБЛЕМУ — ПОЗВОНИТЕ ПРЯМО СЕЙЧАС

8 800 350 84 37

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
профессиональный бухгалтер Башкирова Ираида

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
аудитор, член РСА Горностаев Вячеслав

2 августа 2017 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

————————————————————————-
*(1) К сведению: до внесения изменений в Классификацию постановлением Правительства РФ от 07.07.2016 N 640 (т.е. по 31.12.2016 включительно) стенды и стеллажи как производственный и хозяйственный инвентарь включались в 4-ю амортизационную группу со сроком полезного использования свыше пяти и до семи лет включительно.

Источник: http://www.garant.ru/consult/account/1131313/

Энциклопедия решений. Отделимые и неотделимые улучшения арендованного имущества

Отделимые и неотделимые улучшения арендованного имущества

В течение срока аренды арендатор может производить улучшения арендованного имущества.

Все улучшения арендованного имущества подразделяют на отделимые и неотделимые. В ст. 623 ГК РФ неотделимыми улучшениями названы такие улучшения, которые не могут быть отделены без вреда для имущества. Отделимыми считаются такие улучшения, которые можно отделить от объекта аренды без причинения вреда и использовать отдельно.

Имеющаяся судебная практика по критериям отделимости улучшений имущества, произведенных арендатором, довольно противоречива.

Так, например, суд указал, что двери, кассу, вмонтированную в стену, систему безопасности, систему кондиционирования и вентиляции, кабельную систему возможно использовать по общему назначению совместно с арендуемым помещением, данное имущество является составной частью сложной вещи (ст. 134 ГК РФ) и демонтаж этого имущества может нанести существенный ущерб помещению и необходимость проведения ремонтных работ. Поэтому все эти вещи являются неотделимыми улучшениями (см. постановление ФАС Центрального округа от 07.04.2011 N Ф10-1189/11).

В другом судебном решении двери, рольставни, система безопасности, система кондиционирования, и вентиляции, структурированная кабельная система отнесены судом к отделимым улучшениям (см. постановление Десятого ААС от 03.02.2011 N 10АП-7759/2010).

Поэтому во избежание спорных ситуаций целесообразно оговаривать:

— необходимость выполнения арендатором неотделимых улучшений;

— перечень таких улучшений;

До начала выполнения работ важно получить письменное согласие арендодателя (поскольку стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению согласно п. 3 ст. 623 ГК РФ не подлежит) с определением порядка определения и возмещения расходов.

Согласно п. 1 ст. 623 ГК РФ произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. Для проведения работ по производству отделимых улучшений по общему правилу согласия арендодателя не требуется.

Поскольку отделимые улучшения являются собственностью арендатора, он может их отделить (снять, демонтировать) во время действия договора аренды или по истечении срока действия договора.

Что касается неотделимых улучшений, то здесь арендатор будет вправе потребовать от арендодателя возмещения расходов на осуществление неотделимых улучшений лишь после прекращения договора аренды.

Если же улучшения (как отделимые, так и неотделимые) произведены за счет амортизационных отчислений, они являются собственностью арендодателя (п. 4 ст. 623 ГК РФ).

Источник: http://base.garant.ru/58074066/

Учет неотделимых улучшений арендованного имущества

Улучшение арендуемого помещения предполагает капитальные вложения с целью изменения и модернизации его технических характеристик. Арендатор может сделать отделку, провести реконструкцию и достройку, установить новое или доработать оборудование – и это повысит удобство использования имущества и увеличит его стоимость. В связи с этим возникают вопросы, связанные с налоговым и бухгалтерским учетом арендованного имущества.

Отделимые и неотделимые улучшения: в чем разница

Для правильного налогообложения и учета все произведенные с имуществом изменения нужно правильно классифицировать.

Улучшение отличается от обычного ремонта, который проводится с целью устранения повреждений и следов естественного износа. Ремонтные работы учитываются как текущие расходы и в бухучете, и в налоговой отчетности.

Улучшения бывают отделимые и неотделимые, и различия между ними не всегда четкие. В некоторых спорных случаях для решения этого вопроса судом может быть назначена экспертиза. Так, к отделимым относится все, что съемщик может забрать, не причиняя непоправимого вреда арендованному имуществу. Неотделимыми же считаются те, которые нельзя демонтировать, не повредив помещение или здание (п. 2 ст. 623 ГК РФ). Повреждениями в таком случае являются следы креплений и шурупов, дефекты отделки потолков и стен и т.д. Например, к неотделимым изменениям относят установку систем охранной и пожарной сигнализации, замену окон, дверей и рольставней, установку кондиционеров и т.д. Но в некоторых случаях суд может признать такие усовершенствования отделимыми, если ущерб при демонтаже небольшой и легко поправим.

Отделимые улучшения признаются основными средствами арендатора и подлежат бухгалтерскому и налоговому учету как отдельные объекты ОС. А вот правила учета неотделимых улучшений нередко бывают неоднозначными.

Как арендатору учесть неотделимые улучшения помещения

Если арендодатель дал согласие на проведение неотделимых улучшений, то после окончания срока действия договора он должен возместить их стоимость. Арендатор в этом случае учитывает сумму возмещения в налоговых доходах, начисляет НДС и выставляет арендодателю счет-фактуру. Затраты на модернизацию нужно включить в расходы, входной НДС по которым принять к вычету.

Читайте так же:  Ходатайство о назначении экспертизы ущерба

Если расходы на неотделимые улучшения не возмещаются, арендатор учитывает их в налоговом и бухучете как основные средства на счете 01. И они числятся так на протяжении всего срока аренды, до момента возврата собственнику вместе с арендованным имуществом.

Основные средства облагаются налогом на имущество. С 2019 это актуально только для недвижимых объектов, с движимого имущества налог не взимается. В отношении неотделимых изменений правило действует следующим образом:

  • если арендованное и усовершенствованное имущество движимое – неотделимые улучшения также относятся к движимому и не подлежат налогообложению.
  • если же арендуется недвижимость, то с неотделимых улучшений нужно будет уплатить налог.

Невозмещаемые неотделимые улучшения арендатор может учитывать как амортизируемое имущество и начислять по ним амортизацию в целях налогообложения прибыли. Но это возможно только при наличии письменного согласия арендодателя на проведение этих улучшений.

В рамках бухгалтерского учета начисляется амортизация, исходя из срока полезного использования, равного оставшемуся сроку аренды. В налоговом учете – на основе СПИ объекта аренды или классификации ОС, если для улучшений есть подходящая амортизационная группа. Амортизационная премия не применяется.

Если договор аренды заканчивается раньше срока истечения амортизации, недоамортизированную остаточную сумму, учесть в расходах нельзя.

Передача неотделимых улучшений арендодателю определяется как реализация, т.е. возникает вопрос налогообложения по НДС. Если стоимость модернизации арендодатель компенсировал, то это обычная возмездная передача, и с суммы возмещения нужно исчислить налог на добавленную стоимость. Если улучшения невозмещаемые, имеет место безвозмездная передача. В этом случае арендатор должен начислить НДС на их рыночную стоимость и выставить счет-фактуру в одном экземпляре – только себе.

Подробная информация о неотделимых улучшениях имущества в видео-лекции Крутяковой Т.Л . в КонсультантПлюс.

Заполните форму ↓ и получите бесплатную демонстрацию.

Источник: http://m-style.su/news/uchet-neotdelimykh-uluchsheniy-arendovannogo-imushchestva/

Как учесть неотделимые улучшения арендованного помещения

Не секрет, что сегодня большинство фирм владеет офисными помещениями на правах аренды. А это значит, что вопрос правильного учета неотделимых улучшений, которые арендатор выполняет в арендованном помещении, для многих бухгалтеров является совсем не теоретическим. Предлагаем своеобразную памятку по правилам учета таких улучшений.

Лучше «спрятать» улучшения за ремонтом

Начнем с того, что именно считать неотделимым улучшением. Гражданское законодательство регулирует этот вопрос достаточно скудно. В статье 623 ГК РФ говорится лишь о том, что улучшения бывают, в том числе, такими, которые нельзя отделить без вреда для имущества. Но о том, каковы критерии неотделимости (ведь, теоретически, пластиковые окна можно извлечь очень аккуратно), а также о том, что в принципе можно считать улучшением, в Гражданском кодексе ничего не сказано.

Такое скудное регулирование дает возможность для маневра. Так, в большинстве случаев работы по улучшению арендуемого имущества можно оформить как ремонт (например, поставить пластиковые окна взамен деревянных). И соответственно, значительно упростить их учет — ведь расходы на ремонт списываются в периоде их осуществления. И вопросов с начислением налогов при возврате отремонтированного имущества не возникает.

Поэтому первый совет — постараться оформить документы таким образом, чтобы в них вообще не фигурировало слово «улучшение». Бухгалтеру будет проще, если это будет ремонт: текущий или капитальный.

Но, к сожалению, по тем или иным причинам «спрятать» улучшения за ремонтом получается не всегда. Поэтому бухгалтеру арендатора придется заниматься налоговым учетом неотделимых улучшений. А для этого, нужно знать ответы на два вопроса. Дает ли арендодатель согласие на подобное улучшение? Если такое согласие имеется, то возьмет ли арендодатель на себя расходы по оплате улучшений?

Арендодатель запретил проводить улучшения

Начнем с самого распространенного случая — в договоре установлен запрет на проведение каких-либо улучшений арендованного помещения, либо установлена очень сложная процедура получения разрешения. Проще говоря, неотделимые улучшения будут проводиться без прямого согласия арендодателя.


Пожалуй, самое главное, что нужно помнить в таком случае — отсутствие согласия арендодателя не лишает арендатора права учесть расходы на улучшения. Однако, добавляет бухгалтеру сложностей. Дело в том, что законодатели включили в Налоговый кодекс лишь правила учета расходов на улучшения, которые произведены с согласия арендодателя. Отдельных правил для случая, когда такого согласия не получено, в Налоговом кодексе нет. Получается, что если с документальным подтверждением расходов и их экономической обоснованностью все в порядке, то данные затраты включаются в расходы единовременно на основании подпункта 49 пункта 1 статьи 264 НК РФ, то есть как прочие расходы, связанные с производством и реализацией.

Нетрудно догадаться, что такой льготный порядок учета расходов (как будет рассказано ниже, при выполнении улучшений с согласия арендодателя расходы учитываются через амортизацию) привлечет к себе внимание налоговых инспекторов. Поэтому арендатору нужно быть готовым отстаивать свою правоту.

Если же отказаться от учета подобных расходов при налогообложении прибыли, это сразу повлечет обязанность по начислению НДС на стоимость данных работ, если они выполнялись собственными силами (подп. 2 п. 1 ст. 146 НК РФ). Соответственно, таким организациям, на наш взгляд, имеет смысл либо все-таки заручиться согласием арендодателя на проведение работ по улучшению помещения, либо отстаивать свое право на учет расходов при налогообложении. Если же работы выполнялись силами подрядной организации, то вычет «входного» НДС в данном случае никак не связан с порядком учета расходов при налогообложении прибыли.

Арендодатель согласен на улучшения, но не готов их оплачивать

В случае, когда согласие арендодателя на проведение улучшений получено, налоговый учет становится простым и прозрачным. Такое согласие нередко означает одновременно и намерение арендодателя компенсировать расходы арендатора на неотделимые улучшения. Однако, на практике арендодатели зачастую используют право, предоставленное им статьей 623 ГК РФ, и указывают, что дают свое согласие только на проведение работ, но не готовы компенсировать соответствующие расходы. Рассмотрим такой вариант согласия.

Расходы на неотделимые улучшения, произведенные с согласия арендодателя, но за счет арендатора, учитываются последним при налогообложении прибыли через механизм амортизации. При этом сами улучшения признаются отдельным объектом амортизируемого имущества (абз. 4 п. 1 ст. 256 НК РФ). Соответственно, арендатор может начинать начислять амортизацию с 1-го числа месяца, следующего за месяцем ввода их в эксплуатацию, и вправе продолжать это делать в течение всего срока аренды. Правда, норма амортизации по неотделимым улучшениям рассчитывается не самым выгодным способом — за основу берется срок полезного использования арендуемого объекта имущества. Так как речь в нашем случае идет о недвижимости, то сроки амортизации улучшений получаются весьма немаленькие (абз. 6 п. 1 ст. 258, п. 3 ст. 259.1, п. 6 ст. 259.2 НК РФ). Но зато этот способ абсолютно безрисковый, поскольку он прямо зафиксирован в Налоговом кодексе.

А вот как поступить с недоамортизированной частью, если договор аренды прекращен, Налоговый кодекс не поясняет. Теоретически, эту часть можно включить в расходы на основании уже упомянутого подпункта 49 пункта 1 статьи 264 НК РФ. Однако, такой подход, наверняка, вызовет претензии со стороны налоговиков. Поэтому многие налогоплательщики предпочитают не учитывать подобные недоамортизированные затраты в расходах.

Читайте так же:  Какой срок восстановления после операции

Что касается НДС, то объекта обложения этим налогом в случае, когда неотделимые улучшения произведены с согласия арендодателя, не возникает. Ведь независимо от того, как в дальнейшем сложатся отношения с арендодателем, расходы на улучшения будут учтены при налогообложении прибыли. А значит, объекта обложения НДС в виде работ для собственных нужд не появится (подп. 2 п. 1 ст. 146 НК РФ). Если же работы проводились подрядной организацией, «входной» НДС принимается к вычету на общих основаниях.

Арендодатель оплачивает улучшения

И, наконец, рассмотрим самый лучший с точки зрения арендатора вариант, который на практике, к сожалению, встречается не часто. Речь идет о ситуации, когда арендодатель дает свое согласие как на проведение работ по улучшению, так и на компенсацию соответствующих расходов арендатора.

В таком случае налоговый учет для арендатора получается самым простым. Ведь по налогу на прибыль арендатору учитывать вообще нечего — расходы на неотделимые улучшения в данном случае амортизирует арендодатель с момента выплаты арендатору компенсации (п. 1 ст. 258 НК РФ). А полученная от арендодателя компенсация в доходах не учитывается, поскольку не несет для арендатора какой-либо экономической выгоды — она лишь погашает произведенные им ранее затраты.

Объекта обложения НДС в виде работ, выполненных для собственных нужд, в данном случае также не возникает, поскольку работы фактически выполняются за счет арендодателя и для него.

Источник: http://www.buhonline.ru/pub/beginner/2011/6/4793

Неотделимые улучшения арендуемого имущества: порядок амортизации

Если арендатор произвел капитальные вложения в арендуемое имущество (за свой счет и без возмещения затрат арендодателем), он может списывать стоимость неотделимых улучшений через механизм амортизации.

Но лишь до тех пор, пока не закончится договор аренды. Даже если на момент истечения срока действия договора часть стоимости капитальных вложении не будет самортизирована.

Однако, если договор аренды истек, а арендатор продолжает пользоваться имуществом арендодателя и последний никаких возражений на этот счет не имеет, то по нормам ГК, такой договор считается возобновленным на неопределенный срок на тех же условиях. А если договор аренды пролонгирован, то и амортизацию неотделимых улучшений арендатор может продолжать начислять и дальше. До того момента, когда одна из сторон не объявит о том, что договор аренды расторгнут.

Имейте в виду, что амортизируются только неотделимые улучшения арендуемого имущества, которые носят капитальный характер, т.е. связаны с реконструкцией, модернизацией, техническим перевооружением имущества. Если же вложения арендатора связаны всего лишь с поддержанием основных средств в рабочем состоянии, произведенные затраты списываются в «прибыльных» целях единовременно как расходы на ремонт.

Новостная рассылка для бухгалтера

Ежедневно мы отбираем важные для работы бухгалтера новости, экономя ваше время.

Получайте бесплатную рассылку бухгалтерских новостей на электронную почту.

Источник: http://glavkniga.ru/news/6061

Совет опытного аудитора. «Неотделимые» вложения в арендованное имущество

Видео (кликните для воспроизведения).

Одним из самых сложных вопросов налогового учета является вопрос учета различных улучшений в арендованное имущество. Как выгоднее оформить эти финансовые операции, чтобы налоговые инспекторы не смоглик ним придраться? Своими мыслями на эту тему делится генеральный директор ООО «Аудиторская фирма «БЭНЦ» Николай НЕКРАСОВ.

Приведем пример ситуации и вопросов, которые обычно поступают по этой теме. Договор аренды производственного здания заключен сроком на 11 месяцев и уже ряд лет переоформляется каждые 11 месяцев на новый договор. С арендодателем установились прочные взаимовыгодные отношения. Арендатор понес расходы на установку пожарной сигнализации в арендованном здании в сумме около 1 млн руб. Расходы произведены с согласия арендодателя и им не возмещаются (п. 2 ст. 623 ГК РФ). Арендатору, естественно, очень хотелось бы, чтобы вся сумма понесенных им расходов попала в затраты по бухгалтерскому и налоговому учету. Какие есть варианты?

Монтаж пожарной сигнализации, как правило, относят к неотделимым улучшениям. Если неотделимые улучшения выполнены силами подрядной организации, то арендатор имеет право на вычет «входного» НДС после принятия на учет выполненных работ при наличии у подрядчика правильно оформленного счета-фактуры и при условии, что приобретенные работы предназначены для использования в облагаемых НДС операциях (пп. 1 п. 2 ст. 171, п. 1 ст. 172 НК РФ).

Капитальные вложения в арендованные объекты основных средств в форме неотделимых улучшений, которые произведены с согласия арендодателя, признаются амортизируемым имуществом (п. 1 ст. 256 НК РФ). Причем если арендодатель не возмещает стоимость таких улучшений, арендатор вправе начислять амортизацию по ним с 1-го числа месяца, следующего за месяцем ввода их в эксплуатацию. Рассматриваемые капитальные вложения арендатор амортизирует в течение срока действия договора аренды исходя из сумм амортизации, которые рассчитаны с учетом срока полезного использования, определяемого для арендованного объекта недвижимости или для капитальных вложений в него по Классификации основных средств, включаемых в амортизационные группы (абз. 6 п. 1 ст. 258, п. 3 ст. 259.1, п. 6 ст. 259.2 НК РФ, см. также письмо Минфина России от 22.02.2013 № 03-03-06/2/5003).

При применении метода начисления амортизация относится на расходы ежемесячно в размере начисленных сумм (п. 3 ст. 272 НК РФ).После окончания срока действия текущего договора аренды арендатор (по смыслу п. 1 ст. 258 НК РФ) прекращает и начисление амортизации по капитальным вложениям, осуществленным в арендованные объекты основных средств. Капитальные вложения в форме неотделимых улучшений, не возмещаемые арендодателем, передаются ему безвозмездно. Следовательно, недоамортизированная часть таких капитальных вложений не учитывается в составе расходов для целей налогообложения прибыли у арендатора. Налоговый кодекс РФ (п. 1 ст. 258) говорит, что капитальные вложения в арендованное имущество амортизируются арендатором в течение срока аренды. При этом норма амортизации определяется исходя из срока полезного использования арендованного объекта.

Официальная позиция заключается в том, что амортизация по капитальным вложениям в арендованное имущество начисляется арендатором только в пределах срока аренды (письмо Минфина России от 13.05.2013 № 03-03-06/2/16376).При этом если срок аренды меньше срока амортизации, то несписанную часть стоимости вложений учесть нельзя. В то же время в одном из писем (письмо Минфина России от 03.05.2011 № 03-03-06/2/75) отмечается: если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора аренды, соглашение считается заключенным на неопределенный срок, а арендатор продолжает начислять амортизацию до тех пор, пока одна из сторон не объявит о расторжении договора. Судебной практики на эту тему мы не нашли.

В нашем примере по окончании срока действия договора скорее всего будет заключен следующий аналогичный договор аренды (т.е. пользование арендованным имуществом не будет прерываться). Таким образом, при продолжении начисления амортизации после заключения нового договора аренды на следующие 11 месяцев арендатор будет нести определенные налоговые риски, но они будут минимальны.

В качестве минимизации вышеназванных налоговых рисков советуем при заключении следующего договора аренды (на следующие 11 месяцев) не оформлять актов приема-передачи арендованного объекта от арендатора к арендодателю, а затем опять от арендодателя к арендатору, тем самым подчеркивая, что использование арендатором арендованного здания не прерывалось.

А также, как еще более безопасный вариант минимизации налоговых рисков, предлагаем внести в текст текущего договора аренды, заключенного на 11 месяцев, условие о его пролонгации в случае отсутствия возражений у каждой из сторон этого договора. Это условие о пролонгации выведет ситуацию на новый правовой уровень, когда ваш договор аренды де-юре вообще не будет прерываться, при этом сохранится и его номер, и дата его заключения, и срок его действия будет каждый раз распространяться лишь на следующие 11 месяцев. А затем опять может следовать следующая пролонгация. Такая постановка вопроса автоматически снимает все вопросы по прекращению пользования имуществом.

Читайте так же:  Выморочное имущество переходит муниципальному образованию

При этом можно сослаться на п. 10 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 г. № 59, в котором сказано, что «при таком возобновлении на новый срок договора аренды, заключенного на срок менее года, отношения сторон регулируются новым договором аренды, который тоже не подлежит государственной регистрации».

Альтернативным вариантом является учет данных вложений как отделимых улучшений в арендованное имущество. Так, в постановлении ФАС Московского округа от 13 марта 2008 г. по делу № КГ-А40/1402-08 предметом спора стали сейфовая комната и система охранно-пожарной сигнализации. И хотя арендодатель был против того, чтобы арендатор демонтировал и продавал данное имущество третьему лицу, арбитры сделали вывод, что спорное имущество может быть отделено без вреда для объекта недвижимости, признав таким образом, что улучшения носят характер отделимых, и отказали арендодателю в праве на владение и использование этих объектов. В соответствии с п. 5 ПБУ 6/01 капитальные вложения в объекты арендованных основных средств учитываются в составе основных средств. Эти улучшения признаются собственностью арендатора. В налоговом учете отделимые улучшения арендованного имущества, так же как и в бухгалтерском, могут классифицироваться как отдельные объекты основных средств.

Если затраты на такие улучшения превысят 40 000 руб. и срок их полезного использования будет превышать 12 месяцев, то произведенные улучшения признаются амортизируемым имуществом. При этом норма амортизации по этим объектам определяется исходя из срока именно их полезного использования в соответствии с Классификацией основных средств (письмо Минфина России от 29.05.2007 № 03-03-06/1/334). Причем если по окончании срока аренды произведенные улучшения будут ликвидированы (например по причине невозможности дальнейшего использования), то их остаточная стоимость (равно как и расходы на ликвидацию) учитывается арендатором в целях налогообложения прибыли в составе внереализационных расходов на основании пп. 8 п. 1 ст. 265 НК РФ (как расходы на ликвидацию объектов основных средств, включая суммы недоначисленной по ним амортизации).

Резюмируя вышеизложенное, полагаем, что в нашем случае второй вариант учета пожарной сигнализации как отделимого улучшения в арендуемые объекты наиболее привлекателен, поскольку он наиболее безопасен с точки зрения налоговых рисков.

ООО «Аудиторская фирма «БЭНЦ»:
Архангельск, ул. Вельская, д.1, оф. 1
Тел.: (8182) 65-65-73, 65-61-76, 65-09-25, +7 921 490-9191
E-mail: [email protected]
www.aetc.ru

Другие полезные публикации —
в рубрике Советы аудитора

Источник: http://bclass.ru/vlast/sovety_auditora/sovet-opytnogo-auditora-neotdelimye-vlozheniya-v-arendovannoe-imushchestvo/

Амортизация неотделимых улучшений арендованного имущества

Если фирма арендует имущество и с согласия арендодателя проводит его капитальный ремонт, который является неотделимым улучшением, тогда затраты на такие улучшения она может списать в налоговом учете через амортизацию. Это возможно, если арендодатель не возмещает арендатору стоимость неотделимой постройки (п. 1 ст. 258 НК РФ).

Какие вложения нужно амортизировать

Следует иметь в виду, что амортизируются только те неотделимые улучшения в арендованное имущество, которые носят капитальный характер, то есть, связаны с реконструкцией, модернизацией, техническим перевооружением имущества. Если расходы совершаются с целью текущего поддержания основных средств в рабочем состоянии, то такие затраты единовременно учитываются в составе прочих расходов как расходы на ремонт согласно положениям статьи 260 НК РФ (письмо Минфина России от 11 августа 2017 года № 03-03-06/1/51578).

Неотделимые улучшения – это те, которые нельзя снять, демонтировать, разобрать без вреда для арендованного имущества (ст. 623 ГК РФ). Например, арендатор возвел кирпичную стену в арендованном офисе. В бухгалтерском и в налоговом учете такие затраты арендатор отражает в составе основных средств (п. 5 ПБУ 6/01, п. 1 ст. 256 НК РФ).

Порядок амортизации в бухгалтерском и налоговом учете

В бухгалтерском учете начислять амортизацию на неотделимое улучшение нужно исходя из срока договора аренды (п. 20 ПБУ 6/01).

В налоговом учете действует иной порядок. Амортизировать неотделимое улучшение арендатор вправе в течение срока действия договора аренды. При этом ежемесячную сумму амортизации рассчитывают исходя из всего срока службы того имущества, которое улучшил арендатор. Определить этот срок можно по Классификации основных средств (утв. постановлением Правительства РФ от 1 января 2002 г. № 1). Такое правило установлено в пункте 1 статьи 258 Налогового кодекса.

Отметим, что амортизацию по неотделимым улучшениям арендатор может начислять только в течение срока того договора, во время действия которого эти улучшения были произведены (п. 1 ст. 258 НК РФ).

Допустим, в дальнейшем на аренду того же имущества стороны заключили новый договор. Тогда арендатор не может продолжать начисление амортизации по неотделимым улучшениям, несмотря на то, что он по-прежнему будет ими пользоваться (см. письма Минфина России от 8 октября 2008 г. № 03-03-06/2/140, от 2 марта 2007 г. № 03-03-06/1/143).

Амортизацию начисляют, начиная с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором капитальные вложения в виде неотделимых улучшений были введены в эксплуатацию, до окончания срока действия договора аренды. После прекращения договора аренды арендатор должен прекратить начисление амортизации по указанному имуществу.

Что делать с недоамортизированной частью

Расходы арендатора в виде капитальных вложений в арендованное имущество, которые в течение срока договора аренды (в том числе при досрочном его расторжении) не были учтены в целях главы 25 НК РФ, не могут быть отражены в составе расходов при исчислении налога на прибыль организаций. Это следует из писем Минфина России от 11 августа 2017 года № 03-03-06/1/51578, от 3 августа 2012 г. № 03-03-06/1/384, от 21 марта 2011 г. № 03-03-06/1/158.

К тому же, недоамортизированная часть стоимости капитальных вложений признается имуществом, безвозмездно переданным арендодателю. А стоимость такого имущества налогооблагаемую прибыль не уменьшает (п. 16 ст. 270 НК РФ).

Если договор аренды истек, а арендатор продолжает пользоваться имуществом, и арендодатель против этого не возражает, то по нормам гражданского законодательства такой договор считается возобновленным на неопределенный срок на тех же условиях. Если договор аренды пролонгирован, то и амортизировать неотделимые улучшения арендатор вправе продолжить, и делать начисления до тех пор, пока одна из сторон не объявит о расторжении договора аренды. Ведь именно до этого момента договор, заключенный на неопределенный срок, считается действующим (п. 1 ст. 258 НК РФ, п. 2 ст. 621, п. 2 ст. 610 ГК РФ). На это указал Минфин России в письме от 11 августа 2017 года № 03-03-06/1/51578.

Срок службы имущества обычно больше срока, на который фирма получает его в аренду. К тому же многие фирмы заключают договоры аренды менее чем на один год. Это позволяет им не регистрировать договор.

В таком случае нужно выбирать. Либо заключать договор аренды на длительный срок и регистрировать его: тогда у фирмы появится возможность списать на налоговые расходы большую часть неотделимых улучшений. Либо продолжать работу по краткосрочному договору и смириться с тем, что расходы по улучшению уменьшат налог на прибыль только частично.

Читайте так же:  Постановление на замечания протокол судебного заседания

Читайте в бераторе

Мы пишем полезные статьи, чтобы помочь вам разобраться в сложных проблемах бухучета, переводим сложные документы «с чиновничьего на русский». Вы можете помочь нам в этом. Это легко.

*Нажимая кнопку отплатить вы совершаете добровольное пожертвование

Источник: http://www.buhgalteria.ru/article/amortizatsiya-neotdelimykh-uluchsheniy-arendovannogo-imushchestva

Неотделимые улучшения арендованного имущества срок амортизации

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

В рамках круглого стола речь пойдет о Всероссийской диспансеризации взрослого населения и контроле за ее проведением; популяризации медосмотров и диспансеризации; всеобщей вакцинации и т.п.

«Лекторы – ведущие эксперты, непосредственные разработчики законов:
В. В. Витрянский, Л. Ю. Михеева, Е. А. Суханов, А. А. Маковская. Принять участие можно очно/ онлайн или в записи, в любой точке страны!»

Какие налоговые обязательства по НДС и налогу на прибыль возникают у организации-арендодателя при передаче арендатором арендодателю на безвозмездной основе неотделимых улучшений арендуемого имущества, произведенных как без согласия арендодателя, так и с согласия арендодателя? Что понимается под понятием «согласие» (какими документами возможно подтвердить согласие арендодателя)?

По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции:
В отношении капитальных вложений в форме неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором с согласия арендодателя, доходов в целях исчисления налога на прибыль у арендодателя не возникает.
Неотделимые улучшения, не согласованные с арендодателем, подлежат учету в составе внереализационных доходов арендодателя в качестве безвозмездно полученных работ после окончания срока аренды. Учет арендодателем нормы пп. 32 п. 1 ст. 251 НК РФ при несогласованных неотделимых улучшениях арендованного имущества приведет к налоговым спорам.
При получении неотделимых улучшений имущества (независимо от согласования) объекта налогообложения НДС у арендодателя не возникает.
В случае согласования улучшений арендодатель как собственник объекта аренды может принять предъявленный арендатором НДС к вычету со стоимости возмещаемых арендатору капитальных вложений.
Даже при наличии счета-фактуры арендодатель не вправе принять к вычету «входной» НДС по безвозмездно полученным улучшениям (в том числе при наличии согласования). В противном случае арендодателю придется отстаивать свое право на налоговый вычет в суде.

Налог на прибыль

Улучшения с согласия арендодателя

Улучшения без согласия арендодателя

НДС

Улучшения с согласия арендодателя

Улучшения без согласия арендодателя

Порядок обложения НДС при получении несогласованных капитальных вложений (полученных безвозмездно) аналогичен безвозмездно полученным капитальным вложениями, произведенным с согласия арендодателя: объекта налогообложения НДС у арендодателя не возникает (п. 1 ст. 39, пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ), право на налоговый вычет отсутствует (пп. «а» п. 19 Правил ведения книги покупок). В противном случае организации придется отстаивать свое право на налоговый вычет в суде.
Напоминаем, что организация вправе обратиться за соответствующими письменными разъяснениями в налоговый орган по месту учета или непосредственно в Минфин России (пп.пп. 1, 2 п. 1 ст. 21 НК РФ). При возникновении спора наличие персональных письменных разъяснений исключает вину лица в совершении налогового правонарушения на основании пп. 3 п. 1 ст. 111 НК РФ.

Рекомендуем ознакомиться с материалами:
— Энциклопедия решений. Учет капитальных вложений в виде неотделимых улучшений арендованных основных средств;
— Энциклопедия решений. Отделимые и неотделимые улучшения арендованного имущества;
— Энциклопедия решений. Амортизация капитальных вложений в арендованные (полученные в пользование) основные средства в целях налогообложения прибыли;
— Энциклопедия решений. НДС с капитальных вложений в неотделимые улучшения арендованного имущества;
— Энциклопедия решений. Налог на имущество с капитальных вложений в арендованные объекты.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Елистратова Наталья

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
профессиональный бухгалтер Родюшкин Сергей

24 января 2018 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

Источник: http://www.garant.ru/consult/nalog/1179713/

Неотделимые улучшения: спорные случаи и учет

Татьяна Новикова, кандидат экономических наук, доцент МГУУ Правительства Москвы, аудитор, налоговый консультант расскажет каким образом арендатору учитывать основные средства неотделимых улучшений.

Большинству арендаторов офисных помещений приходится вкладывать в них дополнительные средства: ремонтировать, модернизировать, реконструировать и т д. Подобные работы относятся к улучшениям, которые, в свою очередь, делятся на отделимые и неотделимые. Порядок налогового и бухгалтерского учета напрямую зависит от того, к какому виду будет отнесено улучшение.

Впервую очередь предлагаю определиться, что такое неотделимые улучшения. Гражданский кодекс РФ связывает это понятие с арендованным имуществом, однако однозначной формулировки нет ни в одном законодательном акте. По сложившейся практике к неотделимым улучшениям относятся изменения объекта, которые улучшают его технические и функциональные возможности и которые неотделимы от самого объекта (т. е. при смене офиса вы не сможете их забрать с собой без причинения вреда объекту). Самый распространенный вопрос бухгалтеров на данное определение: чем это отличается от текущего ремонта? В законодательстве разъясняется: ремонт направлен на поддержание имущества в рабочем состоянии, при его проведении новые качества у объекта не появляются. Следовательно, неотделимыми улучшениями могут быть признаны только работы по достройке, дооборудованию, модернизации, реконструкции или техническому перевооружению объекта.

Позиция судов

Однако на деле все оказывается не так просто. Бухгалтерская практика полна споров как между арендаторами и арендодателями, так и между хозяйствующими субъектами и налоговыми органами по поводу отнесения улучшений к тому или иному виду. У судебных органов, в свою очередь, собственная позиция. Поэтому предлагаю разобрать некоторые спорные случаи, в которых виды строительных работ признавались судом в качестве ремонтных. Например, проведение ремонта офисных помещений. В соответствии с п. 5 Приложения № 7 к Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденным Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 № 170, смена и восстановление отдельных элементов (приборов) и дверных заполнений относится к текущему ремонту. Соответственно, если работы, которые производятся на арендованном объекте, квалифицируются как ремонт, то у арендатора они учитываются как текущие расходы.

Или рассмотрим благоустройство дорожного участка. В Постановлении ФАС Уральского округа от 14.05.2008 № Ф09-3351/08-С3 по ОАО «Концерн „Калина“ суд пришел к выводу, что выполненные работы (уплотнение грунта, щебеночная подготовка, проливка битумом, отбортовка проездов бордюром, укладка асфальта, асфальтирование площадок на основных проездах) не изменили технологического или служебного назначения дорожного участка и не повысили его технико-экономические показатели. Работы проведены для поддержания дорог на внутренней территории организации в надлежащем состоянии, следовательно, являются ремонтными.

« Неотделимыми улучшениями могут быть признаны только работы по достройке, дооборудованию, модернизации, реконструкции или техническому перевооружению объекта. »

Третий пример. В Постановлении ФАС Северо-Кавказского округа от 18.06.2009 № А53-14011/2008-С5-14 по ООО «Черкизово-Дон» представители налогового органа установку и настройку офисной АТС и локальной компьютерной сети отнесли к неотделимым улучшениям арендованных обществом основных средств и в соответствии с абз. 4 п. 1 ст. 256 НК РФ посчитали амортизируемым имуществом. Суд не поддержал данную позицию и указал, что налоговый орган не представил доказательств, подтверждающих факт не-отделимости улучшений, выполненных при установке и настройке техники.

Читайте так же:  Заявление об отсрочке исполнения решения суда образец

Еще ряд ситуаций, в которых судьи принимали сторону налогоплательщиков и делали выводы, что проведенные виды работ относятся именно к ремонтным.

  • Кладка кирпичных перегородок, штукатурка и облицовка стен, штукатурка деревянных откосов, облицовка еврорейками, выравнивание пола, устройство цементной стяжки, демонтаж светильников в здании (Постановление ФАС ВВО от 10.07.2007 № А43-25348/2006-31-814).
  • Замена старых полов, изношенных канализационных труб и труб водоснабжения, оконных блоков, покраска стен, потолков, дверных блоков (Постановления ФАС УО от 22.05.2007 № Ф09-3656/07-С2, ФАС ЗСО от 25.09.2006 № Ф04-6044/2006 (26466-А81-31)).
  • Замена двери вместе с дверной коробкой (проем в стене), установка дополнительной кирпичной перегородки и дополнительной металлической перегородки для одного офисного рабочего места. Согласно Постановлению ФАС МО от 18.01.2007 № КА-А40/13128-06-2, произведенные ремонтные работы не вызвали изменения технологического или служебного назначения здания и его помещений.

Бухгалтерские записи при условии, если произведенные улучшения согласованы с арендодателем

Д 08. К 60 — Произведены неотделимые улучшения
Д 19. К 90 — НДС по неотделимым улучшениям
Д 68. К 19 — НДС принят к вычету
Д 01. К 08 — Приняты к учету неотделимые улучшения
Д 26. К 02 — Начислена амортизация по неотделимым улучшениям. Сумма начисленной амортизации также признается при исчислении налога на прибыль.

Два варианта передачи неотделимых улучшений арендодателю

  1. При окончании договора аренды неотделимые улучшения в составе арендованного объекта передаются арендодателю, арендодатель не возмещает стоимость неотделимых улучшений:
    Д 02. К 01 — Формирование остаточной стоимости передаваемых неотделимых улучшений (сумма начисленной амортизации списывается в уменьшение первоначальной стоимости неотделимых улучшений)
    Д 91. К 01 — Списана в состав прочих расходов остаточная стоимость неотделимых улучшений
    Д 91. К 68/НДС — Начислен НДС на стоимость безвозмездно передаваемых неотделимых улучшений
    Д 99. К 68/Налог на прибыль — Начислено ПНО на остаточную стоимость неотделимых улучшений (не признаваемых при исчислении налога на прибыль).
  2. При окончании договора аренды неотделимые улучшения в составе арендованного объекта передаются арендодателю, арендодатель возмещает стоимость неотделимых улучшений: при указанном условии сумма амортизации, начисленная со стоимости неотделимых улучшений, не признается в качестве расхода при исчислении налога на прибыль.
    Д 76. К 91 — Стоимость возмещения неотделимых улучшений
    Д 91. К 68/НДС — Начислен НДС
    Д 91. К 01 — Списана остаточная стоимость неотделимых улучшений.

Следует иметь в виду, что перепланировка является элементом как реконструкции, так и капитального ремонта, она сама по себе не определяет характера выполненных работ. Если в результате перепланировки технико-экономические показатели и функциональное назначение помещений не изменились, работы по увеличению объема здания (надстрой-ка, пристройка) не проводились, то перепланировка признается капитальным ремонтом (Постановление ФАС УО от 28.11.2006 № Ф09-10509/06-С7).

Налоговый и бухгалтерский учет арендатора

Следует иметь в виду, что улучшения арендованного имущества могут производиться как с разрешения арендодателя, так и без его согласия. В первом случае после прекращения договора аренды арендатор имеет право на компенсацию стоимости улучшений арендодателем. Во втором — на возмещение затрат рассчитывать не приходится. Причем последний вариант чреват еще тем, что в налоговом учете арендатора неотделимые улучшения, осуществленные без согласия арендодателя, не подлежат амортизации (согласно пункту 1 статьи 256 НК РФ).

Еще один нюанс: неотделимые улучшения по окончании договора аренды безвозмездно переходят к арендодателю. А на основании пункта 16 статьи 270 НК РФ стоимость безвозмездно переданного имущества не учитывается в налогообложении, соответственно, арендатор не может учесть стоимость неотделимых улучшений в составе расходов, уменьшающих налогооблагаемую прибыль.

Налог на прибыль. Неотделимые улучшения, произведенные арендатором с согласия арендодателя, признаются амортизируемым имуществом. Если их стоимость по договору арендатору не возмещается, то он может ее «погасить» посредством начисления амор-тизации в течение действия договора аренды (п. 17 ПБУ 6/01) с учетом периода полезного использования объекта (п. 1 статьи 258 НК РФ). Кстати, с 1 января 2010 года налогоплательщик вправе определять срок полезного использования неотделимых улучшений самостоятельно. Напомню, что ранее расходы на неотделимые улучшения амортизировались исходя из срока эксплуатации объекта, что увеличивало срок амортизации и не учитывало реальных вложений арендатора. Сегодня суммы амортизации распределяются в соответствии со сроком полезного использования не самого объекта, а конкретно неотделимого улучшения. И арендатор вправе установить этот «полезный» срок сам. При этом обозначенный им период может отличаться от принятого арендодателем, но должен вписываться в классификацию основных средств, утвержденную Правительством РФ. Разъяснения данной нормы были представлены в письмах УФНС РФ по Москве от 25.08.2010 № 16-15/089245, Минфина РФ от 01.06.2010 № 03-03-06/1/358.

« Я рекомендую арендаторам заранее продумывать каждую формулировку договора аренды и отражать в нем все возможные варианты развития событий. »

Налог на имущество. Стоит отметить, что капитальные вложения в виде неотделимых улучшений, учтенных в составе основных средств арендатора, облагаются налогом на имущество до окончания срока действия договора аренды. Эта позиция подтверждена в письмах Минфин РФ от 03.11.2010 № 03-05-05-01/48, от 01.11.2010 № 03-05- 05-01/46.

НДС. При безвозмездной передаче неотделимых улучшений арендатор обязан начислить НДС и уплатить его в бюджет (п. 1 статьи 146 НК РФ, где оказание услуг на безвозмездной основе признается реализацией товаров и услуг).

Я рекомендую арендаторам заранее продумывать каждую формулировку договора аренды и отражать в нем все возможные варианты развития событий.

Например, чтобы сумма начисленной амортизации по неотделимым улучшениям могла приниматься в расходы при исчислении налога на прибыль, в договоре должно быть дано разрешение арендодателя на проведение неотделимых улучшений.

Также в договоре можно прописать, что арендодатель не должен возмещать произведенные улучшения арендатору. В противном случае начисленная амортизация не будет признана при исчислении налога на прибыль.

Бухгалтерские записи при условии, если произведенные улучшения не согласованы с арендодателем

Д 08. К 60 — Произведены неотделимые улучшения
Д 19. К 90 — НДС по неотделимым улучшениям
Д 68. К 19 — НДС принят к вычету
Д 01. К 08 — Приняты к учету неотделимые улучшения
Д 26. К 02 — Начислена амортизация по неотделимым улучшениям. Сумма начисленной амортизации также не признается в качестве расхода при исчислении налога на прибыль.

При окончании договора аренды неотделимые улучшения в составе арендованного объекта передаются арендодателю, последний не возмещает стоимость неотделимых улучшений:

Д 02. К 01 — Формирование остаточной стоимости передаваемых неотделимых улучшений (сумма начисленной амортизации списывается в уменьшение первоначальной стоимости неотделимых улучшений)
Д 91. К 01 — Списана в состав прочих расходов остаточная стоимость неотделимых улучшений
Д 91. К 68/НДС — Начислен НДС на стоимость безвозмездно передаваемых неотделимых улучшений
Д 99. К 68 — Начислено ПНО на остаточную стоимость неотделимых улучшений (не признаваемых при исчислении налога на прибыль).

Видео (кликните для воспроизведения).

Источник: http://kontur.ru/articles/2061

Неотделимые улучшения арендованного имущества срок амортизации
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here