Налог неотделимые улучшения недвижимость

Информационная поддержка по вопросу: "Налог неотделимые улучшения недвижимость" описанное с профессиональной точки зрения. Мы постарались полностью осветить тематику. Если возникли дополнительные вопросы, то обращайтесь к дежурному специалисту.

Налог неотделимые улучшения недвижимость

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

В рамках круглого стола речь пойдет о Всероссийской диспансеризации взрослого населения и контроле за ее проведением; популяризации медосмотров и диспансеризации; всеобщей вакцинации и т.п.

«Лекторы – ведущие эксперты, непосредственные разработчики законов:
В. В. Витрянский, Л. Ю. Михеева, Е. А. Суханов, А. А. Маковская. Принять участие можно очно/ онлайн или в записи, в любой точке страны!»

Неотделимые улучшения произведены с согласия арендодателя и передаются безвозмездно. При исчислении налога на имущество со стоимости здания, в котором произведены неотделимые улучшения, арендодатель уплачивает налог по кадастровой стоимости.
Каким образом в бухгалтерском учете и налоговом учете (налог на прибыль, налог на имущество) арендодателя отражаются принимаемые от арендатора неотделимые улучшения по окончании или расторжении договора аренды?
Возможно ли арендодателю учитывать неотделимые объекты отдельно от стоимости основного здания?

По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции:
Неотделимые улучшения при исчислении налога на имущество включаются в кадастровую стоимость здания. Кадастровая оценка объектов недвижимости изменяется только в случае утверждения Росреестром новых результатов оценки.
При формировании налоговой базы по налогу на прибыль не учитываются доходы в виде капитальных вложений в форме неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором.
Порядок отражение на счетах бухгалтерского учета арендодателя полученных неотделимых улучшений смотрите ниже по тексту.

Обоснование позиции:

Бухгалтерский учет

Налог на имущество

Налог на прибыль

В силу пп. 32 п. 1 ст. 251 НК РФ при формировании налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением ОСНО, не учитываются доходы в виде капитальных вложений в форме неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором.
Из разъяснений специалистов финансового ведомства следует, что в отношении капитальных вложений в форме неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором с согласия арендодателя, последний вправе применить пп. 32 п. 1 ст. 251 НК РФ (письма Минфина России от 09.09.2013 N 03-11-06/2/36986, от 03.05.2011 N 03-03-06/1/280). Смотрите также письмо УФНС России по г. Москве от 29.11.2006 N 20-12/105055.1.
Если улучшения получены безвозмездно, то их стоимость не влияет на первоначальную стоимость ОС, в отношении которых они произведены (п. 1 ст. 258 НК РФ).
В письме УФНС России по г. Москве от 29.11.2006 N 20-12/105055.1 указано, что безвозмездно полученные от арендатора капитальные вложения в форме неотделимых улучшений не учитываются арендодателем в составе доходов при исчислении налоговой базы по налогу на прибыль и не увеличивают первоначальную стоимость модернизируемого имущества (смотрите также письмо Минфина России от 29.05.2007 N 03-03-06/1/334).

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
аудитор Пивоварова Марина

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Королева Елена

13 декабря 2017 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

Источник: http://www.garant.ru/consult/account/1159255/

Налог неотделимые улучшения недвижимость

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.


В рамках круглого стола речь пойдет о Всероссийской диспансеризации взрослого населения и контроле за ее проведением; популяризации медосмотров и диспансеризации; всеобщей вакцинации и т.п.

«Лекторы – ведущие эксперты, непосредственные разработчики законов:
В. В. Витрянский, Л. Ю. Михеева, Е. А. Суханов, А. А. Маковская. Принять участие можно очно/ онлайн или в записи, в любой точке страны!»

Организация арендует нежилые помещения для складов, производства, офиса. В соответствии с требованиями пожарной безопасности проведена реконструкция фасада здания и сделано три пожарных выхода с согласия арендодателя. Организация учла эти объекты как капитальное вложение в арендуемое имущество (неотделимые улучшения) в составе основных средств.
Облагаются ли перечисленные объекты налогом на имущество организаций?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Произведенные арендатором неотделимые капитальные вложения в арендованный объект недвижимости облагаются налогом на имущество организаций. Налог на имущество организаций в отношении рассматриваемого имущества должен исчисляться исходя из среднегодовой стоимости имущества как в 2019 году, так и в 2020 году.

Рекомендуем также ознакомиться с материалами:
— Энциклопедия решений. Налог на имущество с капитальных вложений в виде неотделимых улучшений в арендованные объекты.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Шашкова Елена

Ответ прошел контроль качества

13 декабря 2019 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

————————————————————————-
*(1) При этом с учетом положений п. 29 ПБУ 6/01 под выбытием указанных капитальных вложений можно также понимать окончание договора аренды или возмещение арендодателем стоимости произведенных арендатором улучшений.
*(2) Смотрите письма ФНС России от 15.08.2019 N АС-4-21/[email protected], Минфина России от 09.07.2019 N 03-05-05-01/50498, от 16.04.2019 N 03-05-05-01/27085, от 30.07.2018 N 03-05-05-01/53470, от 29.12.2018 N 03-05-05-01/96274, от 27.12.2012 N 03-05-05-01/80, от 03.11.2010 N 03-05-05-01/48, от 01.11.2010 N 03-05-05-01/46 и др., решение ВАС РФ от 27.01.2012 N 16291/11.

© ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 2020. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания «Гарант» и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.

Все права на материалы сайта ГАРАНТ.РУ принадлежат ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС». Полное или частичное воспроизведение материалов возможно только по письменному разрешению правообладателя. Правила использования портала.

Портал ГАРАНТ.РУ зарегистрирован в качестве сетевого издания Федеральной службой по надзору в сфере связи,
информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзором), Эл № ФС77-58365 от 18 июня 2014 года.

ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 119234, г. Москва, ул. Ленинские горы, д. 1, стр. 77, [email protected]

8-800-200-88-88
(бесплатный междугородный звонок)

Редакция: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3145), [email protected]

Отдел рекламы: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3136), [email protected] Реклама на портале. Медиакит

Если вы заметили опечатку в тексте,
выделите ее и нажмите Ctrl+Enter

Источник: http://www.garant.ru/consult/nalog/1313074/

Налог на имущество с неотделимых улучшений объектов аренды

Правовой статус неотделимых улучшений арендованного имущества трактуется неоднозначно. Порядок их отражения в качестве объектов основных средств в бухучете четко не определен. Это приводит к спорам относительно их обложения налогом на имущество.

Леонид Сомов,
менеджер департамента налогового и правового консультирования компании BDO Россия

Читайте так же:  Ходатайство об отмене судебного приказа образец

Единой точки зрения нет

Вопрос о том, кто платит налог на имущество с капвложений в виде неотделимых улучшений, в настоящее время действительно является спорным.
Представители Минфина России придерживаются мнения, что арендатор платит налог на имущество с капвложений до тех пор, пока не передаст их арендодателю. После появления ука¬занной позиции в оспариваемом письме от 24 октября 2008 года № 03-05-04-01/37 она была зафиксирована также в других письмах (см., напр., письма Минфина России от 01.11.2010 № 03-05-05-01/46, от 03.11.2010 № 03-05-05-01/48). Известны случаи, когда данной точки зрения придерживались и суды (пост. ФАС ВВО от 26.02.2008 № А29-2381/2007, Тринадцатого ААС от 15.12.2011 № А56-25929/2011).
Критики данного подхода обращают внимание, что арендатор должен учитывать затраты на улучшения арендованного имущества на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы» до момента их передачи арендодателю. А в состав основных средств такие капвложения должен включать собственник-арендо¬датель. Правомерность уменьшения налогооблагаемой базы по налогу на величину затрат, связанных с реконструкцией, признавал и ВАС РФ (определение ВАС РФ от 10.09.2007 № 9017/07).

Если дело будет передано в Президиум ВАС РФ

Есть вероятность, что в этом споре возобладает не правовой подход, а фискальный интерес. Ведь сегодня многие организации производят неотделимые улучшения в первую очередь недвижимого имущества, арендованного у государственных и муниципальных органов власти, которые в принципе не являются плательщиками налога на имущество. Если признать, что арендаторы такого имущества не должны уплачивать налог на имущество с неотделимых улучшений, то налог с них не будет уплачиваться вообще. Кроме того, реконструкция или модернизация арендованного недвижимого имущества зачастую является обязательным условием арендодателя при заключении договора аренды. Вопрос, кто извлекает выгоду от эксплуатации таких капитальных вложений — арендатор или арендодатель, — весьма неоднозначен. Как правило, государство и муниципальная власть не компенсируют расходы арендаторов на такие улучшения и оставляют их в своей собственности, перекладывая при этом на арендаторов обязанность по уплате налога на имущество с таких улучшений.

Отсылка к нормам Гражданского кодекса

Статьей 623 Гражданского кодекса не определено, кто является собственником неотделимых улучшений. А значит, стороны сами вправе определить их судьбу, и капвложения в виде неотделимых улучшений в составе основных средств должен учитывать у себя тот, кто признается собственником этих улучшений по соглашению сторон. К аналогичному выводу приходят и некоторые суды (пост. ФАС СКО от 02.11.2006 № Ф08-4967/2006, Девятого ААС от 27.04.2010 № А40-49568/09-105-415).
При этом следует учитывать, что исходя из сложившейся судебной практики в силу упомянутой статьи 623 арендатор не становится собственником неотделимых улучшений арендованного имущества (пост. ФАС МО от 05.05.2005 № КГ-А40/3380-05). Согласно пункту 1 статьи 218 Гражданского кодекса право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Но например, даже если в результате произведенных работ по перепланировке (реконструкции) произошло увеличение площади данного объекта, то это все равно считается улучшением уже существовавшего объекта недвижимости и оснований для применения пункта 1 статьи 218 Гражданского кодекса в данной ситуации не возникает.

Сноски:
1 письма Минфина России от 03.11.2010 № 03-05-05-01/48, от 01.11.2010 № 03-05-05-01/46, от 11.03.2009 № 03-05-05-01/17, от 16.12.2008 № 03-05-05-01/73
2 Федеральный закон от 21.11.1996 № 129-ФЗ (далее — Закон № 129-ФЗ)
3 решение ВАС РФ от 27.01.2012 № 16291/11
4 п. 1 ст. 29, ч. 3 ст. 191 АПК РФ
5 п. 1 ч. 2 ст. 34 АПК РФ
6 пост. Президиума ВАС РФ от 03.02.2009 № 13348/08
7 определение ВАС РФ от 29.09.2009 № ВАС-12485/09
8 п. 9 пост. Пленума ВС РФ от 29.11.2007 № 48
9 п. 1 ст. 374 НК РФ
10 утв. приказом Минфина России от 30.03.2001 № 26н
11 утв. приказом Минфина России от 13.10.2003 № 91н (далее — Методические указания)
12 п. 10 Методических указаний
13 ст. 623 ГК РФ
14 пост. ФАС ЗСО от 19.01.2009 № Ф04-185/2009(19574-А67-50), ФАС МО от 25.01.2007 № КГ-А40/13583-06
15 пост. ФАС СКО от 27.03.2007 № Ф08-1018/2007-574А (оставлено в силе определением ВАС РФ от 10.09.2007 № 9017/07)
16 п. 47 приказа Минфина России от 29.07.1998 № 34н
17 п. 3 ст. 1 Закона № 129-ФЗ
18 п. 4 ПБУ 6/01

Вопрос о том, кто является плательщиком налога на имущество с неотделимых улучшений арендованного имущества — арендатор или арендодатель, — существует уже давно.
По разъяснениям Минфина России, обязанность по уплате налога лежит на арендаторе, который произвел эти капитальные вложения (до их выбытия в рамках договора аренды).
Данная позиция письмом от 24 октября 2008 года № 03-05-04-01/37 была доведена до сведения ФНС России и в дальнейшем неоднократно высказывалась финансовым ведомством 1 .
Точка зрения Минфина России по рассматриваемому вопросу, как мы увидим дальше, представляется спорной. Поэтому не удивительно, что нашелся налогоплательщик (компания «Краснодар Водоканал»), который решился обжаловать указанное письмо как противоречащее нормам Гражданского кодекса, Налогового кодекса и Закона о бухгалтерском учете 2 . В подготовке заявления в ВАС РФ по этому делу участвовал и автор настоящей статьи. По данному делу было вынесено решение ВАС РФ3.

Признание письма нормативным правовым актом

Не секрет, что Минфин России не считает свои письма нормативными правовыми актами, чтобы не давать возможность налогоплательщикам обжаловать их в порядке статьи 191 Арбитражного процессуального кодекса. И на этот раз ведомство возражало против рассмотрения заявления компании «Краснодар Водоканал», направив ходатайство о прекращении производства по делу.
Напомним, что арбитражный суд рассматривает дела об оспаривании нормативных правовых актов, затрагивающих права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, если федеральным законом их рассмотрение отнесено к компетенции арбитражного суда 4 . Причем именно ВАС РФ рассматривает такие дела в качестве суда первой инстанции 5 .
Как указал Президиум ВАС РФ6, дела об оспаривании нормативных правовых актов рассматриваются и арбитражными судами, и судами общей юрисдикции. Таким образом, суд сделал вывод о существовании единых критериев отнесения указанными судами того или иного акта к категории нормативных правовых актов. (Данный вывод был также подтвержден в другом документе ВАС РФ7.)
Существенные признаки, характеризующие нормативный правовой акт, были названы Верховным Судом РФ8 (высшим судебным органом в системе судов общей юрисдикции):

  • издание его в установленном порядке управомоченным органом государственной власти, органом местного самоуправления или должностным лицом;
  • наличие в нем правовых норм (правил поведения), обязательных для неопределенного круга лиц, рассчитанных на неоднократное применение, направленных на урегулирование общественных отношений либо на изменение или прекращение существующих правоотношений.

Действительно, не каждое письмо Минфина России можно признать нормативным правовым актом. Однако, рассмотрев изложенные заявителем — компанией «Краснодар Водоканал» — аргументы, ВАС РФ согласился с тем, что содержащееся в тексте оспариваемого письма положение устанавливает обязательные правила поведения для организаций, заключающиеся в необходимости исчислять и уплачивать налог на имущество в отношении неотделимых улучшений арендованного имущества. Кроме того, данное письмо было направлено ФНС России для руководства в ее практической деятельности (что не исключает возможности многократного применения содержащихся в нем предписаний, порождает правовые последствия для неопределенного круга лиц) и должно быть использовано в работе налоговиков при проведении ими мероприятий налогового контроля.
При таких обстоятельствах суд пришел к выводу, что оспариваемое письмо соответствует признакам нормативного правового акта и может быть обжаловано в ВАС РФ как в суде первой инстанции, а ходатайство Минфина России о прекращении производства по делу не подлежит удовлетворению. Теперь перейдем к рассмотрению существа вопроса.

Читайте так же:  Существует ли комендантский час в новый год

Источник: http://www.garant.ru/company/garant-press/ab/390563/390733/

Неотделимые улучшения в объект аренды: шпаргалка от налоговиков по налогу на имущество

Материал для подписчиков издания «ЭЖ-Бухгалтер (Бухгалтерское приложение)». Для оформления подписки на электронную версию издания перейдите по ссылке.

ЭЖ-Бухгалтер

Бухгалтерское приложение газеты «Экономика и Жизнь» — рассчитано на практикующих бухгалтеров, аудиторов, работников налоговых органов. Представляет актуальные комментарии специалистов, оперативные ответы на вопросы читателей, а также законы, постановления, инструкции, письма и разъяснения министерств и ведомств.

Периодичность выхода: еженедельно, 50 номеров в год. Объем:12 полос.

Источник: http://www.eg-online.ru/article/405946/

Налог на имущество по неотделимым улучшениям

В письме от 09.01.2019 № 03-05-05-01/52 Минфин России разъяснил, являются ли с 1 января 2019 г. неотделимые улучшения арендованной недвижимости объектом обложения налогом на имущество.

Неотделимыми считаются улучшения арендованного имущества, которые нельзя отделить от него без нанесения вреда (п. 2 ст. 623 ГК РФ). При этом под улучшениями понимаются работы капитального характера, которые повышают (изменяют) качественные характеристики объекта аренды (постановления АС Центрального округа от 03.05.2017 № Ф10-1666/2017, Уральского округа от 22.01.2016 № Ф09-8834/15, ФАС Центрального округа от 16.07.2014 по делу № А14-5899/2013, Дальневосточного округа от 27.08.2013 № Ф03-2937/2013). Капитальные вложения в арендованные объекты основных средств учитываются арендатором в составе основных средств (п. 5 ПБУ 6/01 «Учет основных средств»).

До 1 января 2019 г. объектом налогообложения по налогу на имущество признавалось учтенное на балансе в составе основных средств по правилам бухгалтерского учета движимое и недвижимое имущество (п. 1 ст. 374 НК РФ в старой редакции). С 1 января 2019 г. объектом налогообложения по этому налогу является только недвижимое имущество, учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета (п. 1 ст. 374 НК РФ в действующей редакции).

Определение движимого и недвижимого имущества содержится в ст. 130 ГК РФ. Так, к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимости относятся подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. А вещи, не относящиеся к недвижимости, признаются движимым имуществом.

Поскольку неотделимые улучшения арендованной недвижимости в ст. 130 ГК РФ в составе недвижимого имущества не названы, возникает вопрос, нужно ли их с 1 января 2019 г. облагать налогом на имущество.

Неотделимые улучшения — часть объекта аренды

Специалисты финансового ведомства указали, что неотделимые капитальные вложения в объекты недвижимого имущества не являются самостоятельными недвижимыми вещами, а представляют собой неотъемлемую составную часть объекта недвижимого имущества. Поэтому такие улучшения, учитываемые у арендатора в качестве основных средств, подлежат обложению налогом на имущество в силу п. 1 ст. 374 НК РФ, в том числе в случае включения объекта недвижимого имущества субъектом РФ в Перечень объектов недвижимого имущества, облагаемых по кадастровой стоимости в рамках ст. 378.2 НК РФ, до их выбытия из состава основных средств.

В комментируемом письме специалисты финансового ведомства также обратили внимание, что если арендуемое имущество относится к движимому имуществу, то и неотделимые улучшения тоже будут считаться движимым имуществом. И в этом случае такие улучшения с 1 января 2019 г. налогом на имущество не облагаются.

Представление налоговой отчетности

Помимо объекта налогообложения, с 1 января 2019 г. поменялся и порядок представления налоговой отчетности по налогу на имущество. Она сдается в налоговые органы по месту нахождения объектов недвижимого имущества и (или) по месту нахождения имущества, входящего в состав Единой системы газоснабжения (п. 1 ст. 386 НК РФ).

Но куда должен сдавать отчетность по налогу на имущество арендатор в отношении неотделимых улучшений, если он не состоит на учете по месту нахождения арендованного объекта?

Финансисты разъяснили, что уплата налога на имущество и представление налоговой декларации (расчета по авансовым платежам) в отношении неотделимых улучшений арендованной недвижимости должны производиться по месту учета этих улучшений на балансе. То есть если они учитываются на балансе самой организации, отчетность нужно представлять в налоговый орган по месту нахождения организации. Если же улучшения учитываются на балансе обособленного подразделения, имеющего отдельный баланс, отчетность сдается в налоговый орган по месту учета такого обособленного подразделения.

Источник: http://www.eg-online.ru/article/392668/

Правильно ли облагать налогом на имущество организаций неотделимые улучшения недвижимости, произведенные арендатором?

С 1 января 2014 года налоговая база по налогу на имущество организаций в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость (п. 2 ст. 375 НК в ред. п. 2 ст. 2 Федерального закона № 307-ФЗ от 2 ноября 2013 года). Кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект недвижимости (п. 3 ФСО № 4, утв. Приказом Минэкономразвития от 22 октября 2010 года № 508).

Учет неотделимых улучшений недвижимого имущества арендатором, который произвел такие улучшения, с точки зрения гражданского права был необычным. Последствия такого учета для налога на прибыль, скорее всего, казались арендаторам и арендодателям более значимыми, чем для налога на имущество организаций. О том, что представляют собой неотделимые улучшения с точки зрения гражданского права, писали мало, а НК не содержит самостоятельных определений движимого и недвижимого имущества для целей налогообложения.

С 1 января 2019 года объектом налогообложения для целей применения гл. 30 НК перестало быть движимое имущество (п. 1 ст. 374 НК в ред. пп. «а» п. 19 ст. 2 Федерального закона от 3 августа 2018 года № 302-ФЗ). Накануне и сразу после этой даты появилось большое количество писем Минфина и ФНС, разъясняющих ситуацию с обложением налогом на имущество организаций неотделимых улучшений недвижимого имущества, произведенных арендатором. Возникает вопрос о соответствии подходов, которых придерживаются Минфин и ФНС, принципам равенства налогообложения и экономической обоснованности налогов (п. 1 и п. 3 ст. 3 НК).

Читайте так же:  Исполнительный лист на возмещение судебных расходов

Как пишет ФНС в письме от 28 декабря 2018 года № N БС-4-21/25917, произведенные арендатором капитальные вложения в арендованный объект основных средств (стоимость улучшений арендованного имущества) учитываются арендатором до их выбытия в качестве основных средств. В этой связи капитальные вложения, произведенные арендатором в виде неотделимых улучшений в арендованные объекты недвижимого имущества, учтенные в качестве основных средств арендатора, подлежат налогообложению налогом на имущество организаций до их выбытия. При этом если организацией-арендатором произведены капитальные вложения в арендованный объект недвижимого имущества, налоговая база в отношении которого определяется в соответствии со ст. 378.2 НК исходя из кадастровой стоимости, то налоговая база в отношении учтенных на балансе арендатора капитальных вложений в арендованный объект недвижимого имущества определяется в соответствии с п. 1 ст. 375 НК (по среднегодовой стоимости). Аналогичные выводы сделаны в письме Минфина от 29 декабря 2018 года № 03-05-05-01/96274; от 9 января 2019 года № 03-05-05-01/52.

В письме от 27 декабря 2018 года № 03-05-05-01/95474 Минфин разъяснил, что неотделимые капитальные вложения в объекты недвижимого имущества не являются самостоятельными недвижимыми вещами, а представляют собой неотъемлемую составную часть объекта недвижимого имущества. Такое же разъяснение дано в письме Минфина от 27 декабря 2018 года № 03-05-05-01/95154.

Особенно интересно, что обложение налогом на имущество организаций неотделимых улучшений объекта недвижимого имущества, произведенных арендатором, зависит от того, является ли улучшенный объект объектом культурного наследия. Такая позиция изложена в письме Минфина от 27 декабря 2018 года № 03-05-05-01/95477. Если арендованный объект недвижимого имущества с учетом произведенных капитальных вложений (неотделимых улучшений) признан в установленном законодательством порядке объектом культурного наследия (памятником истории и культуры) народов Российской Федерации федерального значения, то неотделимые улучшения в данный объект, учтенные арендатором в качестве основных средств на своем балансе, в соответствии с пп. 3 п. 4 ст. 374 НК, не признаются объектом налогообложения по налогу на имущество организаций.

До 2014 года экономическую логику можно было проследить. Затраты на модернизацию и реконструкцию объекта основных средств после их окончания увеличивают первоначальную стоимость такого объекта, если в результате модернизации и реконструкции улучшаются (повышаются) первоначально принятые нормативные показатели функционирования (срок полезного использования, мощность, качество применения и т.п.) объекта основных средств (п. 27 ПБУ 6/01, утв. Приказом Минфина от 30 марта 2001 года № 26н). Среднегодовая стоимость имущества организации не увеличивалась на стоимость неотделимых улучшений до момента их передачи арендатором арендодателю. Теперь эта логика оказывается неприменима.

Учет неотделимых улучшений в составе кадастровой стоимости объекта и одновременный учет тех же неотделимых улучшений в размере их среднегодовой стоимости у произведшего их арендатора представляется задвоением объекта налогообложения, нарушением принципа экономической обоснованности налога. Зависимость обложения налогом на имущество организаций неотделимых улучшений, произведенных арендатором, от статуса улучшенного объекта представляется нарушением принципа равенства налогообложения.

Источник: http://zakon.ru/blog/2019/2/20/pravilno_li_oblagat_nalogom_na_imuschestvo_organizacij_neotdelimye_uluchsheniya_nedvizhimosti

Неотделимые улучшения: налог на имущество

Неотделимыми улучшениями признаются улучшения, которые нельзя отделить без вреда для имущества. Например, к неотделимым улучшениям относится стационарная система вентиляции или пожарно-охранная сигнализация (п. 2 ст. 623 ГК РФ).

Нужно ли начислять налог на имущество в 2019 году с неотделимых улучшений арендованного имущества будет зависеть от того, какое именно имущество было улучшено.

Неотделимые улучшения: налог на имущество

Согласно пп. 5, 29 ПБУ 6/01 произведенные арендатором капитальные вложения в арендованное имущество (стоимость неотделимых улучшений) учитывается арендатором в качестве основных средств до их выбытия в рамках договора аренды (Письмо ФНС России от 28.12.2018 N БС-4-21/25917 ).

Неотделимые улучшения, которые произведены на объектах недвижимости и учитываются у арендатора в составе основных средств, нужно облагать налогом на имущество организаций (п. 1 ст. 374 НК РФ). Данная норма также распространяется на улучшения объектов недвижимого имущества, облагаемых налогом на имущество по кадастровой стоимости согласно ст. 378.2 НК РФ (Письмо Минфина России от 09.01.2019 N 03-05-05-01/52 ).

Видео (кликните для воспроизведения).

Уплата налога на имущество организаций и подача налоговой декларации производятся по месту учета на балансе неотделимых улучшений недвижимого имущества. То есть по месту нахождения организации или по месту нахождения ее обособленного подразделения, имеющего отдельный баланс (Письмо Минфина России от 09.01.2019 N 03-05-05-01/52 ).

Неотделимые улучшения: налог на имущество 2019

В 2019 году налог на имущество по неотделимым улучшениям арендованного недвижимого имущества рассчитывается арендатором исходя из среднегодовой стоимости капитальных вложений. Такой же порядок исчисления налога применяется по неотделимым улучшениям, произведенным в отношении имущества, налог по которому исчисляется по кадастровой стоимости (п. 1 ст. 375 НК РФ, Письмо ФНС России от 28.12.2018 N БС-4-21/25917 , Письмо Минфина России от 16.04.2019 N 03-05-05-01/27085 ).

Если в отношении имущества налоговым законодательством предусмотрены льготы, то эти налоговые льготы распространяются также и на произведенные неотделимые улучшения этого арендованного имущества (Письмо Минфина России от 09.01.2019 N 03-05-05-01/52 ).

Так, с 1 января 2019 года движимое имущество не является объектом обложения налогом на имущество организаций (п. 1 ст. 374 НК РФ). Поэтому неотделимые улучшения движимого имущества также не признаются объектом налогообложения по налогу на имущество (Письмо Минфина России от 09.01.2019 N 03-05-05-01/52 ).

Источник: http://glavkniga.ru/situations/s509538

Налог на имущество по неотделимым улучшениям арендованной недвижимости

Материал для подписчиков издания «ЭЖ-Бухгалтер (Бухгалтерское приложение)». Для оформления подписки на электронную версию издания перейдите по ссылке.

ЭЖ-Бухгалтер

Бухгалтерское приложение газеты «Экономика и Жизнь» — рассчитано на практикующих бухгалтеров, аудиторов, работников налоговых органов. Представляет актуальные комментарии специалистов, оперативные ответы на вопросы читателей, а также законы, постановления, инструкции, письма и разъяснения министерств и ведомств.

Периодичность выхода: еженедельно, 50 номеров в год. Объем:12 полос.

Источник: http://www.eg-online.ru/article/374380/

Аренда у «своих»: неотделимые улучшения и налог на имущество

В этом году возникли новые вопросы по налогу на имущество с неотделимых улучшений при аренде между взаимозависимыми лицами. Вызваны они следующим новшеством: с 2015 г. облагаются налогом движимые ОС со сроком службы больше 3 лет, которые были приняты на учет с 01.01.2013 в результате передачи имущества между взаимозависимыми лицам Мы разобрались в ситуациях, в которых у арендаторов и арендодателей возникают сомнения.

СИТУАЦИЯ 1. Улучшили арендованный объект: смотрим, что за имущество

Получив у взаимозависимого лица в аренду имущество, вы сделали в нем неотделимые улучшения. Поскольку расходы на них по договору вам не возмещаются, вы учитываете их у себя в составе ОС в течение всего срока аренд Улучшения приняты на счет 01 после 01.01.2013.

Читайте так же:  Порядок направления искового заявления в суд

И тут возникает вопрос: нужно ли вам платить со стоимости учитываемых в составе ОС улучшений налог на имущество? Казалось бы, все просто: пока эти ОС числятся у вас на балансе, вы их арендодателю не передаете, то есть передачи имущества между взаимозависимыми лицами нет. А после их передачи вместе с арендованным имуществом по окончании договора аренды улучшения уже будут списаны с вашего баланс и налог платить вам будет просто не с чего.

Но все немного сложнее. На необходимость платить налог прежде всего влияет то, какое имущество вы арендуете.

Чем значительнее были неотделимые улучшения, тем больше налога на имущество заплатит арендатор

ВАРИАНТ 1.

Вы арендуете недвижимое имущество. Минфин считает, что неотделимые улучшения в нем — тоже недвижимость и, следовательно, льгота для движимого имущества, принятого на учет с 01.01.2013, на них не распространяетс При таком подходе вы, как арендатор, должны платить налог с балансовой стоимости неотделимых улучшений, причем даже в том случае, если сам арендодатель с переданного вам здания платит налог по его кадастровой стоимост

ВАРИАНТ 2.

Вы арендуете движимое имущество (автомобили, в том числе грузовые, строительную технику, оборудование и т. п.). Очевидно, и ваши капвложения в него относятся к движимому имуществу. И вот тут уже нужно разобраться в вопросе, связанном с взаимозависимостью сторон договора аренды.

Посмотрим, как сформулировано в НК РФ соответствующее условие: налог нужно платить с «объектов движимого имущества, принятых на учет в результате передачи, включая приобретение, имущества между лицами, признаваемыми взаимозависимым Как видим, речь идет о любой передаче, а не только в собственность. Кроме того, объект, с которого нужно платить налог, не обязательно является тем же самым имуществом, которое передано между взаимозависимыми лицами.

этого некоторые арендаторы опасаются, что теперь им придется платить налог со стоимости неотделимых улучшений как принятых на учет в результате передачи им имущества в аренду взаимозависимым лицом.

Однако это не так. Неотделимые улучшения приняты вами на учет не в результате передачи имущества вам в аренду, а в результате приобретения товаров, работ и услуг, из которых вы сами и создали улучшения (неважно, собственными силами или с привлечением сторонних лиц). Связь между передачей вам имущества в аренду и принятием вами на учет неотделимых улучшений, конечно, есть, но она лишь косвенная. Поэтому налог вам, как арендатору, платить не нужно.

В Минфине тоже не намерены требовать в таких ситуациях налог с арендаторов.

ИЗ АВТОРИТЕТНЫХ ИСТОЧНИКОВ

“ Арендатор, сделавший неотделимые улучшения в движимом имуществе и принявший их на учет с 01.01.2013, может применить налоговую льготу, указанную в п. 25 ст. 381 НК РФ, по следующим основаниям.

До возврата арендованного имущества с неотделимыми улучшениями арендодателю либо до получения от него возмещения понесенных расходов именно арендатор признается тем лицом, которому капвложения в улучшения приносят экономические выгод При этом ВАС характеризует эти вложения как произведенные арендатором за счет собственных средств, а не за счет средств, предоставленных арендодателем.

В данном случае капитальные вложения в арендованное имущество, учитываемые у арендатора в составе основных средств, рассматриваются как самостоятельные объекты налогообложения. А поскольку указанные затраты произведены за счет средств самого арендатора, то они не передавались между взаимозависимыми лицам

СИТУАЦИЯ 2. Необлагаемое имущество вернулось из аренды улучшенным: нет нового ОС — нет налога

Вы передали взаимозависимому лицу в аренду движимое имущество со сроком службы более 3 лет, принятое вами на учет после 31.12.2012 и по этой причине освобожденное от налога. Арендатор модернизировал и дооборудовал это имущество, то есть сделал неотделимые улучшения.

Когда аренда закончится и он вернет вам имущество, придется ли вам платить взаимозависимости налог со стоимости этих улучшений?

Спешим успокоить: оснований платить налог со стоимости улучшений у вас нет. В такой ситуации, действительно, есть передача имущества между взаимозависимыми лицами — возврат имущества с улучшениями из аренды. Однако она не приводит к принятию вами на учет нового ОС. Ведь улучшения вы не принимаете на учет как отдельный объект ОС, а увеличиваете на их стоимость первоначальную стоимость вернувшегося из аренды объект А сам он у вас уже давно принят на учет — после 2012 г., следовательно, вы не должны платить с него налог на имущество.

Этот подход поддерживают и в Минфине, однако обращают внимание на необходимость правильного учета улучшений.

ИЗ АВТОРИТЕТНЫХ ИСТОЧНИКОВ

“ Если движимое имущество, которое у арендодателя освобождено от налога на основании п. 25 ст. 381 НК РФ, взаимозависимый арендатор вернул с неотделимыми улучшениями, то, несмотря на взаимозависимость, арендодатель не должен платить налог на имущество ни со стоимости этих улучшений, ни со стоимости полученного из аренды объекта в целом.

Обратите внимание: это касается только действительно неотделимых улучшений. Если же улучшения отделимые, то есть их можно при необходимости переставить на другой объект (аналогичный тому, в котором они сделаны), и срок их службы существенно отличается от срока службы этого объекта, то арендодатель должен принять их на учет как отдельный объект И если такой отдельный объект относится к и следующим амортизационным группам, то он облагается налогом на имущество как полученный от взаимозависимого

СОРОКИН Алексей Валентинович
Минфин России

Итак, опасаться нечего: при аренде движимого имущества между взаимозависимыми лицами если и придется платить налог со сделанных в нем улучшений, то только арендодателю и только в случае, если имущество ему вернули с отделимыми улучшениями, которые он должен учесть как отдельный объект ОС.

Источник: http://glavkniga.ru/elver/2015/9/1870-arenda_svoikh_neotdelimie_uluchshenija_nalog_imuschestvo.html

Нужно ли платить за неотделимые улучшения при продаже квартиры

Сделки с жилой недвижимостью облагаются налогами, поэтому граждане пытаются минимизировать свои финансовые потери. На сегодняшнее время некоторые продажи проходят с оплатой за неотделимые условия (улучшения) квартиры. О том, что такое неотделимые улучшения, будет рассказано ниже.

Понятие неотделимых улучшений при продаже квартиры

Как известно все сделки с объектами жилой недвижимости должны проходить через обязательную оценку. Она нужна для того, чтобы определить реальную стоимость жилья, и с нее заплатить причитающиеся налоги.

Если квартира продается на первичном рынке недвижимости, то фактически покупатель платит за объект, который не был в использовании других лиц, и в нем не производились какие — либо ремонты и иные улучшения (например, перепланировки).

Все сделки с объектами жилой недвижимости должны проходить через обязательную оценку

Читайте так же:  Порядок оспаривания решения суда

Когда приобретается жилое помещение (квартира, дом) на вторичном рынке, оно в любом случае будет иметь ремонт, а в иногда перепланировку, и другие улучшения. Благодаря этому при продаже квартир и домов на вторичном рынке, риелторы придумали такое понятие как неотделимые условия.

Под ними подразумеваются ремонт, перепланировка, наличие различной бытовой техники, а также другие улучшения, которые были сделаны продавцом, или членами его семьи для улучшения своих жилищно-бытовых условий.

Если проанализировать сделки с недвижимостью, то можно прийти к однозначному выводу, что жилые помещения, которые имеют улучшения, качественный ремонт, встроенную бытовую технику, стоят гораздо дороже, чем жилье без них.

Поэтому при покупке квартир с ремонтом, новые владельцы часто платят продавцам определенную сумму (с которой платятся налоги) за реальную стоимость жилья (на основании оценки), и деньги за описанные улучшения.

Сразу нужно отметить, что в Гражданском кодексе, который является основным нормативным актом, регулирующим все правоотношения связанные с недвижимым имуществом, других Федеральных нормативных актах понятия – неотделимые условия не существует.

Нужно понимать, что если в квартире произошла перепланировка, она должна быть узаконена и обозначена в технической документации.

Как действуют неотделимые улучшения на куплю-продажу недвижимого имущества

Нужен ли договор на улучшение жилищных условий при продаже квартиры?

Конечно же многие люди пытаются минимизировать свои налоговые затраты, поэтому придумывают различные законные юридические схемы, позволяющие это сделать.

К одной из таких схем относится продажа жилого помещения с описанными улучшениями.

Как это действует:

  1. Продавец и покупатель, которые пришли к обоюдному согласию совершить сделку купли-продажи недвижимого имущества, и подписали между собой предварительный договор, обращаются к профессиональному оценщику, который должен составить акт стоимости недвижимости. Данный документ предоставляется нотариусу при оформлении сделки, и с данной суммы платятся налоги.
  2. Но продавец и покупатель заранее обговорили реальную стоимость жилья, которая выше, чем указана в оценке, так как там, например, есть ремонт, установлена бытовая техника. То есть продавец должен заплатить больше. Именно в таких ситуациях на помощь и приходят неотъемлемые улучшения.
  3. Покупатель выплачивает продавцу некоторую сумму за стоимость квартиры, которая определена в акте оценки имущества. А вторую сумму новый владелец платит старому за неотделимые условия, получая за это расписку. При этом для регистрации недвижимости за новым собственником в Россреестр достаточно предоставить договор купли-продажи. Таким образом, граждане платят меньше налогов на законных основаниях.

Важно запомнить, что расписка о получении денежных средств за описанные улучшения не должна заверяться нотариусом.

Советы юристов

По данному вопросу существует множество споров, поскольку некоторые юристы считают, что за неотделимые улучшения необходимо также платить налог.

Другие считают, что это законная схема для уменьшения ставки налогообложения. Рассмотрим некоторые советы юристов. Для начала необходимо коснуться вопроса оформления сделки при покупке квартиры с неотъемлемыми улучшениями. Юристы рекомендуют это делать следующим образом.

Сам договор купли-продажи неотделимых улучшений объекта недвижимости, должен быть в обязательном порядке оформлен нотариусом, поскольку не соблюдение формы такого соглашения влечет за собой недействительность всей купли-продажи.

Факт получения денежных средств за неотделимые условия лучше всего оформить отдельным соглашением. То есть в предварительном договоре (по которому передается задаток) нужно детально описать какие улучшения имеются в квартире, и в какую стоимость их оценивает продавец.

Во время заключения основной сделки, стороны могут составить отдельный договор, в котором прописать условия, что покупатель компенсирует продавцу его затраты на проведение неотъемлемых улучшений в конкретной денежной сумме. К этому договору нужно будет приложить расписку о получении средств.

Такая форма оформления улучшений хороша тем, что если продавец вдруг решит отменить сделку, или начнет расторгать договор купли-продажи, он обязан будет вернуть покупателю не только реальную стоимость объекта недвижимости (согласно акту оценки), но и средства, переданные ему за проведенные улучшения.

Второй вопрос касается уплаты налогов. Налоговый кодекс четко прописывает, что 13% налог платится со стоимости квартиры, которая продается. Исходя из этого, и проводится ее оценка.

Сумма, уплаченная за улучшения, не может быть включена в стоимость квартиры или другой жилой недвижимости, поскольку является компенсацией бывшему владельцу за ремонт и другие усовершенствования, что были сделаны в его бывшем жилье.

Но стороны, которые, поступают таким образом при покупке и продаже объекта жилой недвижимости, не могут в таком случае рассчитывать на получение налогового вычета, если он полагается одной из сторон сделки. В некоторых случаях проведенные улучшения по стоимости достигают 50% от реальной (по акту оценки) цены на жилье.

Третий вопрос касается признания таких сделок с покупкой жилья – мнимыми, то есть недействительными. Общей юридической практики по таким спорам нет, поскольку проведение сделок, таким образом, делает их безопасными от различных мошенников.

Какова судебная практика неотделимых улучшений при продаже квартиры? Факт признания их недействительными только на основании платы за неотделимые условия не признается судами. Суды в данном случае исходят из общих правил для совершения сделок купли-продажи.

То есть они должны быть оформлены нотариально, налоги платятся с суммы, которая указывается профессиональным оценщиком на основании специально разработанной методики.

Факт передачи денежных средств за изменения в объекте недвижимости может быть признан недействительным, если не будет подтвержден письменными документами (договором или распиской).

Также при возникающих спорах суды придерживаются такого мнения, что это отдельное соглашение, не касающееся покупки недвижимости, стороны выявляют обоюдное желание (свободное волеизъявление) при составлении такого договора, нотариальная регистрация его не обязательна, поэтому оснований для признания всей сделки включая и эту, недействительными нет.

Последнее касается поведения налоговой инспекции, если ее сотрудниками будет выявлен такой факт оплаты по сделке с недвижимостью.

Тут мнение налоговиков однозначно, граждане пытаются уклониться от налогов, поэтому им могут начисляться штрафные санкции с требованием доплатить некоторую сумму. Многие сразу обращаются к юристам, и если первоначальные документы составлены правильно, суды отменяют все налоговые требования.

Нужно запомнить, что при таких сделках, лучше обращаться к профессиональным юристам или риелторам, которые смогут правильно оформить все документы и договоры. В противном случае можно получить налоговый штраф, и требование погасить недоимку.

Оплата за указанные улучшения это не обязательное требование при покупке квартиры, установленное действующим законодательством.

Стороны (участники договора купли-продажи) самостоятельно решают насчет таких выплат в процессе составления предварительного договора о задатке и оформлении договора у нотариуса.

Неотделимые улучшения, спорные вопросы налога на прибыль:

Заметили ошибку? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам.

Видео (кликните для воспроизведения).

Источник: http://pravozhil.com/oformlenie/nalogi/neotdelimye-uluchsheniya-pri-prodazhe-kvartiry.html

Налог неотделимые улучшения недвижимость
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here